Расширение Москвы: кому выгодно

Эксперты полагают, что расширение Москвы много обещает лендлордам и банкам. По их мнению, влияние данного лобби могло оказать влияние на решение властей

Москва. 12 июля. INTERFAX.RU - На решение властей по расширению границ Москвы в западном и юго-западном направлении сильное влияние оказало лобби лэндлордов и банков, владеющих землями на 144 тыс. га, переданных столице, считают эксперты рынка недвижимости столичного региона, опрошенные порталом "Интерфакс-Недвижимость". Они рассказывают о нынешнем положении вещей на указанных территориях и делают прогнозы по перспективам развития новой Москвы.

$30 за сотку превращается…

"В расширении территории Москвы давно были заинтересованы многие лендлорды и банки, в чьей собственности находятся земельные активы, внимание идее о присоединении части Подмосковья к Москве они уделяли давно. Дело в том, что крупные массивы земли после кризиса реализовать было непросто, если только не продать оптом государству. Для развития таких огромных территорий у землевладельцев должны быть большие средства", - рассказал порталу управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Генеральный директор компании-обладателя крупнейшего земельного банка на присоединяемых к Москве территориях УК "Масштаб" Владимир Сорокин так прокомментировал последние новости о присоединении земель: "Я не ожидал данного решения. Но в целом это хорошо для нас". "Люди, покупающие квартиру в домах, которые мы строим, будут иметь московскую прописку", - отметил он.

Для заместителя генерального директора "МДК-Групп" Алексея Тонконогова это решение тоже оказалось неожиданным. По оценке экспертов земельного рынка, основным владельцем земли в этом направлении является группа компаний "Масштаб". За ним следует группа "Абсолют", "МДК-Групп", RDI Group, "Истлайн" и другие менее крупные лэндлорды.

Учредителем ОАО "Масштаб" является компания "Авгур Эстейт". Компания владеет крупным земельным активом (более 3000 га), расположенным в непосредственной близости от Москвы в границах от 3-х до 23-х км от МКАД по Калужскому шоссе. На указанной территории ГК "Масштаб" реализует крупнейший в России градостроительный проект - "А101". В рамках проекта планируется строительство около 20 млн кв. метров жилья, более 0,6 млн кв. метров социальных объектов и около 3 млн кв. метров коммерческой недвижимости.

По оценке Яхонтова, инвестиции в строительство жилья на территории площадью 500 га в среднем составят порядка $1 млрд. "Крупные землевладельцы выигрывают в том, что смогут развивать собственные земли под большие потребности Москвы, что значительно капитализирует стоимость их активов", - считает он. "Однако освоить такие объемы земли нереально даже при нашей жизни - это длительный процесс", - считает эксперт.

По оценке игроков земельного рынка, в свое время землевладельцы приобретали сельхозземли в этих районах по цене не дороже $100 за сотку (а кое-где цена сотки, по данным участников рынка, не превышала и $30). Впоследствии они стали активно продвигать свои крупные проекты, при этом вложив в них небольшие средства. Тем самым ленд-девелоперы серьезно капитализировали собственные активы, до кризиса средняя цена сотки по данному направлению уже составляла порядка нескольких тысяч долл. за сотку в зависимости от расстояния, рассказывают специалисты.

Цены на жилье и землю будут расти

По мнению Сорокина, "оттого, что наше направление стало Москвой, в плане цен ситуация в ближайшее время сильно не изменится". "Пока не понятно, как изменится спрос на наши объекты, не понятно, для какого количества потребителей важно иметь московскую прописку. Но цены на жилье в Бутово и новых районах должны сравняться. Вот только когда это произойдет? Не понятно", - говорит эксперт. "Сама по себе московская прописка не сильно влияет на ценообразование, и сам факт расширения территории не несет то значение в цене, которое окажет последствие присоединения", - считает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

"Безусловно, придача статуса московской земли еще увеличит ее стоимость. Но надо понимать, что здесь все будет зависеть от генплана развития территорий. Пока ничего не известно о конкретных планах столицы по застройке этих территорий", - рассуждает Яхонтов.

Только на новости о расширении Москвы цены на недвижимость могут подняться в ближайшее время минимум на 5%, дальше все будет зависеть от генплана, считает Яхонтов. В перспективе 5-7 лет стоимость кв. метра жилья вырастет от 20 до 50% без учета роста рынка, прогнозирует Дзагуров.

По прогнозам Сорокина, стоимость земли в новой Москве будет расти неравномерно. "В отличие от Новорижского и Рублевского шоссе Киевское и Калужкое направления были недооценены, поэтому здесь есть место для размаха и роста. Конкретно мы, скорее всего, вырастем больше, чем рынок. Ведь чем ближе участок к Москве, тем он будет дороже", - отмечает эксперт.

В целом, цены на земельные участки могут вырасти в среднем на 15%, считает генеральный директор компании Geo Development Максим Лещев. "Но не понятно, когда это может произойти, это сложная тема. Цены на некоторые земельные участки под многоэтажное строительство (а также промышленное) в зонах перспективного развития территорий столицы могут увеличиться на 50% или даже 100%. Других участков в отдалении от Москвы эти ценовые изменения могут вообще не коснуться", - говорит он.

Новые правила игры для девелоперов

Москва принесет свои правила согласования строительства, более жесткие, чем в области, считает Дзагуров. По его мнению, в последствие для многих девелоперов могут возникнуть осложнения в плане реализации собственных проектов.

"Ряд девелоперов усилят свои позиции, других вытеснят или осложнят возможности согласования нового строительства. Здесь, в новой Москве будет укрупнение строительного бизнеса, и компании близкие к структурам федеральной власти окажутся в выигрыше", - прогнозирует Дзагуров.

По мнению Тонконогова, присоединение такого крупного участка к Москве для многих вряд ли что изменит кроме формальностей, таких, например, как московская прописка. "А проведение кадастровых работ выльется в большую бумажную волокиту, которая продлится как минимум 1-2 года", - подытожил эксперт.

Источник в администрации Ленинского района Московской области считает, что даже если решение принято, то практическое завершения объединения Москвы и области займет 2-3 года. "Необходимо принять кучу законов, согласовать своды местных норм и правил, подготовить генплан, кадастровую паспортизацию земель, да еще много-много чего, будет бумажная и бюрократическая волокита. Кроме того, чиновников нужно будет перестроить и научить играть по правилам Москвы, что тоже непросто", - поясняет он.

По мнению игроков рынка, строительство инфраструктуры в ближайшее время вызовет скорее негативные настроения у населения. Вполне вероятно наступательное влияние плотной застройки на элитные коттеджные поселки. Сможет ли московская прописка компенсировать эти неудобства для местных жителей? Вряд ли. Дискомфорт можно сгладить только компенсационными деньгами и высокой выкупной ценой участков, уверены эксперты.

"Сеть дорог может пройти по территориям дорогих особняков. Можно вспомнить развитие района Манхеттен в Нью-Йорке, во время бума строительства сеть дорог прошла по многим участкам частных землевладельцев. Вопрос в том, за сколько государство будет готово выкупать земли у собственников", - размышляет Дзагуров.