Дольщик я или право имею?

Эксперты рассказали "Интерфаксу" о тонкостях поправок в закон о долевом строительстве

Москва. 12 апреля. INTERFAX.RU - Эксперты ВШЭ недавно опубликовали исследование ясности российских законов, из которого следует, что по сложности восприятия некоторые из них опережают труды философа Канта. Последние поправки в закон о долевом строительстве подтверждают эти выводы. Авторы уверены, что защищают права дольщиков, опрошенные "Интерфаксом" эксперты говорят кто о плюсах для застройщиков, кто о разумном балансе интересов. Есть и те, кто призывает не трогать закон, оставить все как есть и не раздражать дольщиков нововведениями.

Вызвавший дискуссии законопроект (№1134552-7) был внесен в Госдуму группой депутатов в конце марта. Он содержит много уточняющих и технических норм, которые подробно описаны в пояснительной записке. При этом норма, которая вызвала больше всего споров, не разъясняется. Речь идет об изменениях в статью 8 закона о долевом строительстве (№214-ФЗ), в которой указан порядок передачи уже построенной квартиры от застройщика к гражданину.

Сейчас в пункте 5 данной статьи говорится, что покупатель до подписания передаточного акта на квартиру вправе потребовать от застройщика составить еще один документ, так называемый "акт о недостатках" или "акт о несоответствии квартиры требованиям договора". Вторая часть пункта говорит о том, что покупатель имеет право отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков. Внесенный законопроект не добавляет ничего нового в данный пункт, он просто убирает норму о праве покупателя отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков.

Чья коммуналка

Как юристы, так и сами застройщики назвали две причины, по которым данное нововведение может быть выгодно застройщикам. Первое - платежи за ЖКХ. По закону, бремя уплаты коммунальных платежей переходит от застройщика к покупателю квартиры сразу после подписания передаточного акта на квартиру. Если в квартире есть недостатки, то застройщик их устраняет, а гражданин только после этого подписывает передаточный акт. Плата за ЖКХ была одной из норм, мотивировавших застройщиков на оперативное устранение недостатков.

"Сейчас коммунальные платежи на период устранения недостатков (если приемка откладывается на этот срок) лежат на застройщике", - объясняет адвокат, советник коллегии адвокатов "Муранов, Черняков и партнеры" Екатерина Горяинова. Если же коррективы в статью 8 N214-ФЗ будут приняты в изначальной редакции, то, предполагает она, это будет обязанностью дольщика и во время устранения недостатков, даже если квартирой пользоваться было нельзя.

Вторая причина - штрафные санкции за просрочку сдачи объекта. Сейчас дольщик вправе не принимать от застройщика объект, который не соответствует требованиям закона о долевом строительстве, говорит партнер юркомпании "Пепеляев Групп" Алексей Коневский. Дольщик может отказаться от подписания передаточного акта и потребовать устранить недостатки. Если застройщик из-за устранения недостатков не уложился в прописанный в договоре срок на передачу ключей, то покупатель имеет право взыскать с него неустойку. Ее размер рассчитывается исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

"Поправки предлагают лишить дольщика этой возможности (включить в период просрочки время на устранение недостатков - ИФ), что рискует ухудшить их положение, поскольку в этом случае дольщику придется пользоваться оставшимися способами защиты гражданских прав - например, требовать по суду убытков или устранения недостатков за счёт застройщика", - говорит Коневский.

В случае принятия предлагаемых изменений квартира, пусть и с недостатками, будет считаться переданной дольщику, а потому требовать неустойку за время на устранение недостатков уже не получится. Таким образом "застройщик избегает дополнительной ответственности за просрочку передачи объекта долевого строительства", считает юрист адвокатского бюро "Юрлов и партнеры" Наталья Иванкина.

Горяинова предполагает, что если нововведения позволят застройщикам избежать ответственности за нарушение сроков передачи, то, вполне вероятно, это может демотивировать застройщиков устранять недостатки оперативно. По ее мнению, не исключено, что предлагаемые поправки могут быть следствием лоббирования интересов именно застройщиков в попытке освободить их от штрафных санкций.

То есть висевший над застройщиками двойной дамоклов меч в случае не слишком оперативного устранения недостатков квартиры в виде платы за ЖКХ и штрафов за просрочку сдачи квартиры может быть убран.

Баланс интересов

Юристы и участники рынка недвижимости признают, что порой граждане пытаются искусственно затянуть сроки приемки квартиры ради получения неустойки.

"На практике нередки случаи, когда участники долевого строительства при помощи профессиональных консультантов искусственно затягивают сроки приемки квартиры. В таких случаях действия граждан направлены не на защиту нарушенных прав и реальное желание устранить недостатки объекта строительства, а на получение денежной компенсации от застройщика, уменьшение цены договора, экономию на эксплуатационных расходах и уплате налогов", - сообщили "Интерфаксу" в пресс-службе Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства.

Заместитель руководителя юридического департамента ГК "Гранель" Максим Деев говорит, что сейчас дольщик может отказаться от подписания акта при наличии царапины на окне и неотрегулированной межкомнатной двери. "Суды относятся формально к тому, что эти недостатки являются несущественными и не приводят к ухудшению качества квартиры. В этом случае застройщик подпадает под просрочку передачи квартиры, где есть достаточно существенная неустойка, что, по нашему мнению, недопустимо. Ведь дом сдан вовремя, квартира готова к передаче, застройщик устраняет такие несущественные недостатки в рамках гарантийных обязательств достаточно оперативно", - говорит Деев.

Кроме того, по его словам, у дольщиков есть право устранить недостатки самостоятельно и получить с застройщика расходы на эти цели либо соразмерно уменьшить цену договора. "В данном случае, на наш взгляд, такая норма позволит соблюсти баланс интересов сторон", - говорит он. Аналогичную оценку проектируемой норме дают и в Фонде защиты прав граждан - участников долевого строительства. В фонде подчеркивают, что, на их взгляд, предлагаемая норма ни в коем случае не освобождает застройщика от ответственности передать гражданину качественное жилье.

Кодекс надо чтить

Один из авторов законопроекта - глава комитета Госдумы по законодательству Николай Николаев ("Единая Россия") не согласен с мнением, что законопроект убирает норму о праве участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недочетов.

"Очень странная формулировка, потому что не надо забывать про существование у нас Гражданского кодекса и Конституции РФ. Никто и никогда не может заставить человека подписать документ, с которым он не согласен", - написал он в своем телеграм-канале.

"Застройщики теперь не смогут уклоняться от устранения недостатков, которые имеются при сдаче квартиры. Все способы защиты граждан в новом законе сохраняются и даже укрепляются, так как гражданин получает гарантию, что его права будут реализованы. Ранее это не было предусмотрено", - считает еще один автор документа, депутат Александр Якубовский ("Единая Россия").

Ольга Власова, адвокат, председатель коллегии "Власова и партнеры", согласна с мнением депутата Николаева о том, что дольщик в любом случае может отказаться от подписания акта на приемку квартиры. Это право участника долевого строительства вытекает из норм ГК РФ и закона о защите прав потребителей. Никто не обязан принимать товар, не соответствующий требованиям по качеству. "В этой части я согласна с авторами законопроекта. Но в этом случае совершенно не ясно, зачем тогда убирать эту часть из статьи. Почему бы не оставить все как есть и не раздражать дольщиков и всех остальных потенциальных покупателей жилья", - рассуждает Власова.

Принудительное вручение

Между тем эксперты, опрошенные "Интерфаксом", пояснили, что, несмотря на нормы ГК РФ и закона о защите прав потребителей, уклоняться от получения квартиры совсем безосновательно или бесконечно долго у покупателя все же не выйдет. Действующий закон позволяет застройщику в одностороннем порядке передать покупателю квартиру, если тот уклоняется от ее принятия или отказывается это сделать. Односторонний акт о передаче застройщик может составить через два месяца со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры.

"Авторы законопроекта утверждают, что никто не вправе заставить дольщика подписать документы. Тем не менее, в соответствии с ч. 6 ст. 8 N214-ФЗ в случае отказа дольщика от подписания акта приема-передачи объекта предусмотрено право застройщика по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт", - говорит Иванкина. Однако это возможно только, если застройщик точно знает, что дольщик извещен о готовности объекта.

"Если дольщик потребовал составление акта о несоответствии объекта и отказался подписывать акт передачи объекта, а застройщик полагает, что объект полностью соответствует всем установленным требованиям, то застройщик будет исходить из того, что дольщик уклоняется о принятии объекта. В этом случае застройщик имеет право составить односторонний акт передачи объекта участнику долевого строительства и такой объект будет считаться переданным. Если участник долевого строительства не согласен с этим, то свои права необходимо будет защищать в судебном порядке", - рассуждает Коневский.

Отзывы и замечания к законопроекту профильный комитет принимает до 5 мая. Депутаты готовы идти на компромиссы.

"Конечно, если остается хоть малейшая возможность, малейший риск неправильно прочитать предложенную нами норму, то мы ее уточним и конкретизируем при подготовке ко второму чтению", - говорит депутат Николаев. "Мы последовательно отстаиваем права участников долевого строительства и в целом граждан при покупке жилья. И реформа долевого строительства тому подтверждение. А внесенный в Госдуму законопроект дает дополнительные гарантии и устраняет правовые пробелы", - отмечает Якубовский.