Недвижимость: 2009 год станет "дном"

Цены на недвижимость удержались в уходящем году в "плюсе" при явно обозначившемся снижении спроса в конце года. И вряд ли в 2009 году появится желание инвестировать в недвижимость. Путь к ценовому "дну" открыт

Москва. 31 декабря. IFX.RU - Недвижимость в период кризиса стала неплохим инструментом для инвестирования. Несмотря на все перипетии и наметившееся в последние месяцы снижение цен, рынок сумел выйти в приличный "плюс". В будущем году, в зависимости от оптимизма экспертов, от него ждут реального падения цен от 15 до 60%, а еще через год обещают рост.

Получилось лучше прогноза

В последние месяцы уходящего года цены на московскую недвижимость продолжали систематически снижаться, даже несмотря на чехарду, которую устраивают курсы валют, указывает аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости". Начав понижательный тренд в октябре, цены потихоньку сползли с рекородной отметки в $6,1 тыс. до в среднем $5,4 тыс. за кв м.

Но локальное снижение цен, в том числе и долларовых (именно ими оперирует рынок), не должно обманывать потенциальных покупателей. В целом по сравнению с началом года, когда за квадратный метр жилья давали в среднем $4,3 тыс. (при официальному курсе ЦБ РФ в 24,5 рубля за доллар), цены за январь-декабрь показали прирост в 25,6% в американской валюте и 46,3% - в российской (на 29 декабря 2008 г. "квадрат" стоил 154,1 тыс. руб.).

Таким образом, рост цен в столице существенно превысил прогнозы Ассоциации строителей России (АСР) в среднем по России. В преддверии 2008 года в своем аналитическом отчете эксперты АСР предсказывали рост цен на уровне 12-18% в среднем по всем регионам России (на 1-1,5% в месяц). То есть практически на уровне 2007 года.

При этом в отчете уже тогда отмечался процесс "безумного подорожания жилья".

Пора действительно снижать

Но несмотря на итоговый прирост рублевых и долларовых цен эксперты единодушны во менении, что отрицательная динамика ценового тренда, наметившаяся в начале IV квартала преимущественно в виде скидок и бонусов, к концу года стала очевидной тенденцией: отмечалось ежемесячное (октябрь-декабрь) снижение цен на 1-3% в сегменте новостроек, и порядка 2% - на готовое жилье, подсчитали в агентстве недвижимости "МИАН".

Не исключено, что в 2009 году цены на недвижимость продолжат снижаться, следуя наметившемуся тренду. К этому выводу склоняется большинство экспертов, единства нет только в темпах падения.

По оценкам экспертов от строительного бизнеса (из Ассоциации строителей России и Российского союза строителей), сложности с кредитованием потенциальных приобретателей жилья, а также удешевление строительных материалов, может в 2009 году снизить стоимость квадратного метра на 15-20%.

Аналитики агентства недвижимости "Усадьба" указывали, что дальнейший отток капитала из страны, низкие цены на нефть 2009 - 2010 гг. и, соответственно, сокращение денежной массы, создают макроэкономические предпосылки для снижения цен, обусловленного монетарным фактором. Ими не исключалось, что к середине 2009 г. цены на вторичном рынке недвижимости могут упасть на 20% и на 30-35% - на первичном рынке. До осени 2009 г. смена ценового тренда на повышательный маловероятна. Новые проекты не будут запускаться до стабилизации ситуации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей. Но это достаточно спокойный прогноз.

Более кардинальный прогноз падения цен представлял Сбербанк России. Там предсказали обрушение цен квадратного метра в Москве на 40-60%.

Да и правительство предупредило девелоперов, что не собирается приобретать квартиры в будущем году по старым ценам. То есть 2008 года. Как указывал премьер-министр Владимир Путин, власть не может "вынимать деньги из карманов налогоплательщиков и обеспечивать бывшие и так довольно высокими доходы строительных компаний".

Настоять на "своих" ценах в какой-то мере смогла столица. На одном из последних декабрьских аукционах Москва выкупила у застройщиковпочти 380 тыс. кв. м жилья. Цена выкупа соответствовала стартовой - 65 тыс. рублей за кв. метр столичного жилья, и 54 тыс. рублей - в Московской области (с учетом 25-процентной скидки за опт). В правительстве столицы посчитали эти цены вполне рыночными.

Руководитель "Индикаторов рынка недвижимости" Олег Репченко считает, что рынок достигнет дна уже в 1-м полугодии 2009-го, после этого на фоне накопившегося спроса начнется стабилизация цен, а в 2010 году - и новый рост.

Чем удовлетворять отложенный спрос

На снижение стоимости квадратных метров немалое влияние могли бы оказать объемы ввода жилья, но здесь явные проблемы. По информации министерства регионального развития в 2009 году ожидается снижение объема ввода жилья на 10% - до 51 млн квадратных метров по сравнению с 61 млн квадратных метров в 2008 году.

Сокращение объемов ввода жилья в следующем году произойдет из-за нехватки финансирования. Так, сократится количество ипотечных кредитов и выдача кредитов банками строительным компаниям. Наибольшее сокращение количества ввода квадратных метров произойдет в Москве, поскольку здесь работают крупные фирмы, которые и обеспечивали наибольший ввод.

Согласно стратегии массового строительства жилья к 2020 г. доля россиян, имеющих возможность приобрести жилье в собственность на рыночных условиях, должна составить 60%. Для измерения доступности жилья был введен условный коэффициент - соотношение средней рыночной стоимости квартиры площадью 54 кв. м и среднего годового дохода семьи из трех человек. Согласно федеральной целевой программе "Жилище" в 2010 г. коэффициент должен быть равен трем годам. В 2005 г., до начала реализации национального проекта, этот показатель был равен 4,6 года. В первом полугодии 2008 г. он достиг 5,7 года.