Квартиры в Москве могут подешеветь вдвое

Цена квадратного метра в Москве может рухнуть на 40-60%, предсказывает Сбербанк. Это падение можно сравнить с кризисом 1998-1999 гг. Жилье в регионах подешевеет не так сильно

Москва. 15 декабря. IFX.RU - Эксперты уже не первый месяц прогнозируют падение цен на жилье в России в связи с экономическим кризисом. Жители столицы с нетерпением ждут этого события - цена квадратного метра в Москве по-прежнему зашкаливает за $5 тыс.

На этот раз прогнозом "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы" порадовал центр макроэкономических исследований Сбербанка России. По мнению аналитиков банка, США - не единственная страна, где наблюдается резкое снижение цен на жилье. В связи с оттоком капитала, замедлением роста доходов населения и кредитным сжатием уже в ближайшее время в Москве и в целом по России может начаться быстрое падение цен на жилье.

Эксперты Сбербанка рассматривают два возможных сценария развития рынка жилья. В базовом сценарии средние темпы роста за квартал рассчитаны исходя из годового прироста ВВП на 2,5-3,5% и соответствующего роста доходов населения. Инфляция составляет около 11%. Курс рубля к доллару в этом сценарии постепенно снижается до 30 руб. за доллар. В стрессовом сценарии наблюдается стагнация ВВП или его спад максимум до 2,5% в год.

Ценовой пузырь на рынке недвижимости может сдуться, и в обоих сценариях это первоначально приводит к значительному уменьшению цен на первичном рынке и некоторому их сокращению - на рынке вторичном. В первом сценарии уже в ближайшее время цены на первичном рынке снизятся приблизительно на 13,6% в рублях и 21,4% в валюте, а на вторичном - на 3,2% в рублях и 11,8% в валюте.

Прогнозируемое снижение цен в рублях в 2009 г. на первичном и вторичном рынках составит 23,8% в рублях (32,1% в долл.) и 20,5% в рублях (29,1% в долл.) соответственно. Общее снижение составит около 34% в рублях и 46% в валюте на первичном рынке, а также 23,1% в рублях и 37,4% в валюте на вторичном рынке.

Во втором сценарии сокращение будет несколько большим, преимущественно из-за более резкого изменения в этом сценарии темпов роста доходов населения, а также более критичной девальвации рубля. Общее снижение цен в рублях составит на первичном рынке около 40%, в долларах - 60%. На вторичном рынке снижение цен будет не столь значительным: 25% в рублях и 50% в долларах. Отметим, что данные прогнозы строились на предположении о том, что инфляция превысит 10%. Если реализуется правительственный прогноз инфляции (8,5%), то снижение цен в рублях и в долларах - в номинальном выражении - будет не столь значительным.

Можно заметить, что прогнозируемое падение цен на первичном и вторичном рынках жилья в 2009 г. по своему масштабу сопоставимо со снижением цен после кризиса 1998 г. Снижение цен с 4 квартала 1998 по 4 квартал 1999 года составило порядка 26,2%. При этом в 1998 году финансовый кризис и девальвация произошли уже в 3 квартале года, а основное снижение цен началось в 4 квартале и продолжалось до 2-3 кварталов 1999 года. В России в 2008 году обострение финансового кризиса началось осенью, а не летом, как в 1998 году, соответственно и снижение цен на жилье может начаться в конце 4 квартала 2008 - начале 2009 года.

В целом по России снижение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости будет менее значительным, чем в Москве, прогнозируют в Сбербанке. В первом сценарии снижение цен (в номинальных рублях без поправки на инфляцию) на первичном и вторичном агрегированных рынках в конце 2008 года составит около 2,5%, а в 2009 - порядка 5-5,3%. В долларах суммарное снижение составит около 25%. Во втором сценарии общее снижение цен с конца 2008 по конец 2009 года составит в среднем около 10-12% в рублях и около 40-42% в долларах.

С 1 квартала 2002 по 2 квартал 2008 гг. цены на жилье росли. Частично этот рост может объясняться фундаментальными факторами, а также эффектом ценового пузыря. Снижение будет больше на тех рынках, где в последние годы цены быстро росли, формируя ценовой пузырь, в том числе на московском рынке. Такая динамика цен, безусловно, будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости.

Хотя рынок ипотеки в России небольшой, менее 10% ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом. Еще одна проблема - удешевление стоимости залогов по кредитам, обеспеченным объектами недвижимости.