Уходящий год стал лучшим для инвестиционных трастов недвижимости в США за 45 лет
Москва. 29 декабря. INTERFAX.RU - Уходящий год, вероятно, станет наилучшим с 1976 года для инвестиций в американские REIT (инвестиционные трасты недвижимости), свидетельствуют данные аналитической компании Green Street.
Индекс торгующихся в США биржевых REIT - FTSE NAREIT Equity REITs - поднялся в период с начала этого года по 23 декабря на 36%, что лучше динамики фондового индекса S&P 500 (+26%). Эксперты, однако, предупреждают, что следующий год может не быть столь же успешным для сектора, как этот.
Подъем рынка в текущем году был в значительной мере обусловлен его восстановлением после кризисного 2020 года. Пандемия COVID-19 привела к сокращению спроса на многие объекты недвижимости, включая офисы и торговые центры, в связи с чем индекс биржевых REIT в прошлом году упал на 8% при росте S&P 500 на 18,4%, отмечают в Green Street.
Импульс к росту рынка, однако, вряд ли сохранится в 2022 году. Опасения, связанные с распространением нового штамма COVID-19 "омикрон", ослабляют надежды на то, что миллионы людей, перешедших на удаленную работу из-за пандемии, вернутся в офисы с января 2022 года.
Кроме того, акции REIT, как и представителей других секторов, могут почувствовать на себе последствия усиления инфляции, а также повышения процентных ставок, говорят эксперты.
"Риски, связанные с реакцией трейдеров на появление новых штаммов коронавирусной инфекции, а также с инфляцией и процентными ставками, будут способствовать высокой волатильности рынка в следующие 12 месяцев", - отмечают аналитики Evercore ISI в обзоре по REIT.
Лишь некоторые виды недвижимости оставались востребованными в течение всего периода пандемии. Так, скачок активности в сфере онлайн-торговли повысил спрос на складские помещения со стороны интернет-ритейлеров, благодаря чему индекс акций REIT, ориентированных на промышленные объекты, с начала пандемии вырос на 40%.
Кроме того, в результате пандемии выиграли операторы складов индивидуального хранения, так как люди, вынужденные работать из дома, начали активно избавляться от ненужных вещей, говорят аналитики. Индекс акций REIT, ориентированных на эти объекты, взлетел на 80% за время пандемии.
"Людям нужно больше места, - отмечает Майкл Мюллер из JPMorgan Chase & Co. - И поэтому они освобождали дополнительные комнаты".
В то же время REIT, инвестирующие в офисные здания, моллы, а также отели, испытали на себе все этапы развития пандемии с 2020 года. Акции этих REIT падали на новостях о появлении новых штаммов COVID-19 и дорожали на новостях о появлении вакцин.
"Когда мы думаем о динамике рынка в 2021 году, можно сказать, что все началось с новостей о появлении вакцин от COVID-19 в ноябре 2020 года", - отмечает аналитик Green Street Седрик Лашанс.
Новости, касающиеся быстрой вакцинации, привели к более быстрому, чем можно было ожидать, скачку котировок акций некоторых REIT.
Спрос на съемные апартаменты в крупных городах, включая Нью-Йорк и Сан-Франциско, начал восстанавливаться, а торговые центры неожиданно быстро вновь наполнились покупателями, пишет The Wall Street Journal. На этом фоне акции крупнейшего в США оператора торговых центров Simon Property Group Inc. поднялись выше $150, вернувшись к докризисному уровню.
Ускорение инфляции в США пока являлось положительным фактором для REIT, поскольку способствовало увеличению объемов сделок по слиянию и поглощению (M&A), а также стоимости отдельных объектов недвижимости. Многие инвесторы рассматривают недвижимость как инструмент хеджирования инфляционных рисков, поскольку владельцы, например, могут поднимать стоимость аренды.
Однако усиление инфляции может потребовать подъема базовой ставки Федрезервом в следующем году, и это приведет к росту ставок по кредитам, что может оказаться довольно болезненным для владельцев недвижимости, имеющих высокую задолженность по ипотеке, предупреждают эксперты. Ускорение инфляции и рост ставок также могут ослабить экономику и привести к снижению спроса на различные виды недвижимости.
