ЦБ примет меры по снижению рисков ипотеки от застройщика по крайне низким ставкам

Москва. 12 октября. INTERFAX.RU - Банк России анонсировал регуляторные меры, которые позволят купировать риски ипотеки с субсидией от застройщика, выданной по экстремально низким ставкам, консультативный доклад на эту тему опубликован на сайте регулятора.

В частности, рассматриваются введение повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня.

Описывая возможные макропруденцильные меры, ЦБ называет два возможных варианта:

- введение повышенных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10-20% (то есть LTV в диапазоне 80-90%). Такая мера будет воздействовать на рискованные практики ипотеки на первичном рынке, поскольку большая часть таких кредитов характеризуется высоким уровнем LTV;

- выделение "ипотеки от застройщиков" с нерыночным уровнем ставок (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) и установление для таких кредитов макропруденциальных надбавок. Эта мера не будет влиять на прочие ипотечные кредиты, но при ее реализации потребуется больше времени для нормативных изменений, в то время как риски будут накапливаться.

Регулятор обращает внимание, что при выдаче льготной ипотеки от застройщика существенно растут кредитный и процентный риски банка. Банк России предполагает введение надбавок к ставке резервирования по соответствующему продукту, которые должны прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи. Основными целями этих надбавок будут повышение устойчивости банков, активно участвующих в программах льготного кредитования от застройщика, и выравнивание конкурентного поля среди этих банков.

Банк России рассматривает возможность дифференцировать размер надбавки к ставке резервирования в зависимости от разницы между эффективной процентной ставкой ипотеки от застройщика и ключевой ставкой, действовавшей на момент выдачи кредита (чем ниже эффективная ставка относительно ключевой ставки, тем больше надбавка).

ЦБ также пообещал провести разъяснительную и надзорную работу в отношении оценки справедливой стоимости залогов по кредитам, предоставляемым по ставкам ниже рыночных, в первую очередь субсидируемым застройщиками.

Кроме того, ЦБ прорабатывает возможность выпуска рекомендаций, нацеленных на повышение качества раскрытия информации на сайтах банков и их партнеров (в том числе застройщиков). В частности, в случае, если цена приобретаемых у партнеров товаров (работ, услуг) зависит от использования для их оплаты заемных средств, кредиторам будет предложено обращать внимание потребителей на данное обстоятельство в рамках раскрытия информации о кредитном продукте на своих сайтах, а также обеспечить раскрытие партнерами соответствующей информации о разнице в цене на своих сайтах.

ЦБ также заявил, что потребуются изменения в закон, которые обяжут банки при расчете полной стоимости кредита (ПСК) учитывать переплату за приобретаемое в ипотеку от застройщика жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика). Такой подход к расчету ПСК позволит заемщикам сравнивать относительные расходы на ипотеку от застройщика и классическую ипотеку.

Риски

Регулятор отмечает, что с начала лета ипотека с господдержкой стала все чаще комбинироваться с так называемой субсидией от застройщика. Это позволяет банкам выдавать кредиты по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%). По результатам опроса пяти крупнейших ипотечных банков, в июне почти 2/3 всей ипотеки на первичном рынке (в качестве такового ЦБ рассматривает сегмент строящегося жилья под залог прав по ДДУ, а не уже построенные объекты) выдавалось именно в рамках таких "комбинированных" программ. В итоге средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года.

Экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки от застройщика достигаются за счет завышения стоимости квартиры (на 20-30% выше, чем если бы клиент покупал ее за наличные) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства. Комиссия застройщика может быть выше, если он даст реальную субсидию от себя, но большая часть комиссии оплачивается самим покупателем.

"Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на клиента, просто не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита", - указывает ЦБ.

Во-вторых, банк зарабатывает на том, что полученная от застройщика комиссия в размере 20-30% от стоимости квартиры может быть реинвестирована - например, направлена на выдачу новых кредитов. В-третьих, банк получает субсидию от государства (3 п.п. по программе "Льготной ипотеки" и 4 п.п. по программе "Семейной ипотеки" при текущем уровне ставок).

В итоге совокупная доходность данного продукта для банка может быть сопоставима с классической ипотекой при равном ожидаемом сроке погашения. Однако эта итоговая доходность определяется непрозрачным образом, не учитывается при расчете полной стоимости кредита (ПСК) и подвержена колебаниям во времени (при изменении рыночных ставок и условий субсидирования государством). По расчетам ЦБ, для обеспечения доходности на уровне 10% в рамках "льготной ипотеки от застройщика" по 25-летнему кредиту при контрактной ставке 0,01% и ставке реинвестирования на уровне 7,5% единовременная комиссия должна составить оценочно не менее 30% от суммы кредита.

В реальности банки могут недооценивать размер комиссии от застройщика, предполагая погашение досрочно. Конкуренция среди банков приводит к демпингу требуемого от застройщика уровня комиссии. Для заемщика льготная ипотека от застройщика становится выгодной, если он не спешит погашать ее досрочно, а рыночные цены на недвижимость растут. Если заемщиком принято решение о погашении кредита в первые три года, его расходы будут значительно выше расходов по льготной ипотеке, так как сумма кредита завышена в результате наценки на стоимость квартиры. Банк в такой ситуации получит дополнительную выгоду от признания в доходах комиссии от застройщика. Получается, что погашать такую ипотеку досрочно крайне нерационально, что, скорее всего, приведет к тому, что средний срок погашения по ней будет ближе к контрактному (25-30 лет). Это, в свою очередь, увеличивает риски для других участников данной схемы.

"Практика "льготной ипотеки от застройщика" увеличивает риски образования пузыря сначала за счет "технического" разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря. В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен. Банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование. Однако наиболее чувствительные потери будут нести граждане. В случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса", - предупреждает ЦБ.

Комментарии и предложения к докладу ЦБ просит присылать до 31 октября 2022 года.