Верховный суд России ограничил права физлиц-инвесторов в недвижимость

Юристы увидели в этом решении "грандиозный поворот" с правовой неопределенностью

Москва. 23 августа. INTERFAX.RU - Граждане, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не вправе претендовать на получение жилья в случае его банкротства наряду с теми, кто приобретал недвижимость для личного пользования, говорится в определении Верховного суда России.

Как решил суд, такие инвесторы могут рассчитывать лишь на компенсацию, скорее всего частичную, от региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом.

К таким выводам судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) Верховного суда пришла по итогам рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве ООО "Стройинвест", которое возводило многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде.

В феврале 2014 года Леонид Паначев купил у этого застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей). По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщик был признан банкротом, достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала "ДОМ.РФ", плановый срок завершения строительства - конец 2023 года.

Российское законодательство о банкротстве устанавливает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему "Стройинвеста" заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ, мотивированный отсутствием доказательств оплаты, говорится в материалах дела.

В судебных документах не сказано, на основании чего конкурсный управляющий сделал такое заключение, хотя у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Позднее он представил их в Арбитражный суд Московской области, который удовлетворил его заявление о включении в реестр.

Однако апелляция решение в пользу покупателя отменила. По мнению Десятого арбитражного апелляционного суда, "обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения", а важно иное - покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.

Основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков - приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов, указал суд. "Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей", - объяснила апелляция. По ее мнению, "если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным".

Паначев, покупая сразу несколько квартир, не пытался улучшить свои жилищные условия, а действовал как инвестор, заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом. "Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения", и суд вправе отказать в защите прав недобросовестно действующей стороны, напомнила апелляция. На этом основании ходатайство Паначева о включении требований в реестр на передачу жилых помещений было отклонено. Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.

СКЭС Верховного суда, куда обратился Паначев, назвала правильными выводы апелляции и кассации о том, что гражданин, купивший в инвестиционных целях значительное число квартир, не вправе рассчитывать на приоритетное удовлетворение его требований в случае банкротства застройщика наравне с дольщиками, приобретавшими жилье для личного пользования. "Последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков действительно позволяет сделать вывод, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-участников строительства преследуют в первую очередь удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем", - указала коллегия.

Но и полностью отказывать инвестору нельзя, как сделали апелляция и кассация, сочла коллегия ВС РФ. "Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц", - говорится в определении ВС. Эти требования, согласно его позиции, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений.

Кроме того, покупка значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении покупателем правом, указала СКЭС. Целью таких сделок, по мнению судей ВС, может быть попытка сберечь деньги, сформировать имущественную базу для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем. В такой ситуации долг перед гражданином-инвестором должен квалифицироваться точно также как перед юрлицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, и включаться четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом квартир, считает коллегия.

Однако в рассматриваемом случае включение долга в качестве обеспеченного залогом невозможно - фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок. Залоговые права кредиторов, включенных в денежный реестр, в отношении объектов долевого строительства с этого момента прекратились в соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 закона о банкротстве.

Поэтому инвестиционные требования Паначева могут быть частично погашены за счет компенсации от фонда, решила СКЭС ВС РФ. Выплата таких компенсаций предусмотрена постановлением Конституционного суда от 21 июля 2022 года 34-П. В нем КС установил временные правила, в соответствии с которыми лишившиеся залога кредиторы, не являющиеся дольщиками, смогут рассчитывать на такие выплаты. Согласно постановлению КС, выплаты должны будут производиться за счет пропорционального распределения между кредиторами части выручки от реализации фондом помещений в доме, а размер распределяемой выручки должен определить суд, учтя объем работ для достройки дома и иные связанные с этим расходы фонда.

СКЭС Верховного суда отменила решения нижестоящих судов и поручила им прояснить обстоятельства дела с учетом сделанных разъяснений. Также она предписала заново изучить позицию конкурсного управляющего, согласно которой "фактическая передача должнику (застройщику - ИФ) денежных средств в счет оплаты осуществлена не была".

Грандиозный поворот с правовой неопределенностью

"ВС РФ вновь ограничил круг лиц, имеющих право на получение недвижимости в натуре в деле о банкротстве застройщика", - говорит адвокат, юрист юрфирмы BGP Litigation Антон Батурин. По его мнению, новое определение суда укладывается в сложившуюся тенденцию по уменьшению круга лиц, имеющих право претендовать на квартиры в таких делах о несостоятельности. Ранее, в 2019 году юрлица были исключены из числа тех, кто имеет право на статус участника долевого строительства.

Это грандиозный поворот в регулировании банкротства застройщиков - так оценивает решение ВС доцент Российской школы частного права, председатель Национальной ассоциации специалистов по банкротству и управлению проблемными активами "Банкротный клуб" Олег Зайцев.

Он напоминает, что законодатель в ходе разработки специальных правил о банкротстве застройщиков осознанно не стал не использовать критерий количества квартир и цели их приобретения. Это было сделано потому, что часто невозможно выяснить, в каких целях гражданин приобретает квартиру.

В связи с этим он называет решение ВС ошибочным и считает, что оно породит "чудовищное" количество проблем. Например, неясно, какими будут решения судов в ситуациях, когда человек, не имеющий жилья, купил сразу две квартиры у разных застройщиков, и они оба обанкротились, либо если человек без жилья купил у застройщика квартиру, а пока ждал ее, получил в наследство жилье.

Батурин допускает, что на положении тех граждан, которые приобрели одну-две квартиры, новая позиция Верховного суда не отразится. А вот при рассмотрении споров о включении в реестр приобретателей большого количества недвижимости цель покупки будет тщательно исследоваться, считает он.

Еще один вопрос заключается в том, будет ли новый подход распространяться на уже существующих "обманутых дольщиков". Позиция ВС не должна иметь обратной силы, считает Зайцев, так как люди заключали договоры, когда таких правил не было.

"К сожалению, столь важное изменение не оформлено в виде поправок в законодательство, имеющих четкие правила действия во времени, а зафиксировалось в качестве правовой позиции ВС РФ, которая может применяться и к договорам, заключенным до ее появления. Это в очередной раз свидетельствует о правовой неопределенности в российском правопорядке и о нестабильности правового регулирования", - считает Батурин.