КС заступился за добросовестных покупателей недвижимости у разведенных
Москва. 13 июля. INTERFAX.RU - Конституционный суд запретил отбирать недвижимость у добросовестных приобретателей, если у ее первоначальных владельцев - бывших супругов - возник запоздалый спор о разделе этого имущества. Такое постановление КС огласил 13 июля.
Решение было принято по жалобе Евгения Мокеева из Ангарска, который попросил проверить на соответствие Конституции пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса. В статье говорится о возможности истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
Из жалобы Мокеева следовало, что в августе 2015 года гражданин Г. продал гражданину М. без согласования с бывшей женой находившуюся в их совместной собственности квартиру в Ангарске. Спустя год квартиру по договору купли-продажи у М. приобрел Мокеев. Однако гражданка Г. добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания первой сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем гражданину М. недействительной. Суд истребовал от Мокеева долю в праве собственности на квартиру. Доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности истек, суд отклонил.
В итоге Мокеев лишился половины единственного жилья. При этом сделку купли-продажи между ним и М. недействительной не признавали.
Заявитель пришел к выводу, что это правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при покупке и не мог знать об отсутствии полномочий распоряжаться жильем, поскольку суд установил это значительно позже. Кроме того, покупатель лишается даже компенсации. По мнению Мокеева, это противоречит статьям 19, 35 и 40 Конституции.
КС отметил, что имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя оно куплено, то есть сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в этот реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками.
Однако разумное и осмотрительное поведение добросовестного покупателя, полагающегося на ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества, подчеркнул Конституционный суд. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.
Бывший же супруг, сведений о котором в реестре нет, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о регистрации себя как совладельца, полагает КС. Если он этого не сделал, недопустимо возлагать неблагоприятные последствия на добросовестных покупателей, считает суд.
КС допускает, что отчужденное спорное имущество нельзя считать выбывшим из владения совладельца, не участвовавшего в сделке, помимо его воли, но права такого бывшего супруга можно защитить через требования к другому супругу. А гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг - участник общей совместной собственности.
Таким образом, полагает суд, нельзя удовлетворять иск бывшего супруга к добросовестному, законному покупателю, полагавшемуся на данные ЕГРН, если супруг свое право собственности не оформил, но добился признания сделки недействительной.
"Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота. В данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному", - счел суд.
Теперь дело Мокеева подлежит пересмотру. Законодатель же вправе изменить регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов, уточнил суд.
