ВС РФ изучит возможность снижения аренды при удешевлении энергоресурсов для арендодателей

Москва. 7 октября. INTERFAX.RU - Верховный суд (ВС) РФ определит, вправе ли арендатор рассчитывать на снижение платы, если арендодатель добился ретроспективного снижения для себя платежей за энергоресурсы, свидетельствует картотека суда.

Этот вопрос судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в середине октября рассмотрит на примере спора одной из структур уральской торговой сети "Монетка" - ООО "Элемент-Трейд" - с владельцем коммерческой недвижимости в Уфе - ООО "Складской комплекс "Сигма" (Сигма).

"Элемент-Трейд" с июня 2013 года арендовал у "Сигмы" складские помещения в Уфе площадью 7156,3 кв. м и офисные помещения площадью 171,7 кв. м, свидетельствуют материалы дела. Арендная плата состояла из фиксированной и переменной частей. В последнюю входили платежи за энергоресурсы и коммунальные услуги, которые рассчитывались по индивидуальным приборам учета внутри арендуемых помещений, а также по приборам учета, установленным в здании в целом, пропорционально доле арендатора в здании.

"Элемент-Трейд" исправно оплачивал счета в порядке компенсации расходов "Сигмы", пока последняя в июне 2018 года не отсудила у ООО "Энергетическая сбытовая компания Башкортостана" 6,84 млн рублей переплаты за электричество с января 2015 по июль 2017 года, доказав, что энергокомпания неправомерно применяла повышенный тариф. После этого "Элемент-Трейд" потребовал пересчета переменной части арендной платы, привязанной к платежам за электроэнергию.

"Сигма" отказалась, и арендатор обратился в суд, требуя взыскать 5,46 млн рублей неосновательного обогащения и 681 тыс. рублей процентов за пользование чужими деньгами (это 18,6% от общего объема платежей). "Элемент-Трейд" ссылался на то, что арендатор включил в переменную составляющую арендной платы экономически необоснованный более высокий тариф на электричество.

В трех судебных инстанциях "Элемент-Трейд" проиграл. Суды сочли, что на него не распространяются правила о регулируемых ценах на электричество, так как арендатор не является субабонентом "Сигмы" и их отношения регулируются исключительно договорами аренды. "Порядок определения переменной арендной платы обусловлен исключительно обоюдной волей сторон при заключении договоров, не может быть признан регулируемой ценой", - указали суды. Ссылка в договоре на тарифы снабжающих организаций, по их мнению, "свидетельствует исключительно об определяемом характере арендной платы..., однако не означает ее регулируемый характер".

Кроме того, суды обратили внимание, что "Элемент-Трейд" платил по выставленным счетам, а потому был с ними согласен. "Фактически истец просит уменьшить размер арендной платы", - констатировал Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Однако "Элемент-Трейд" не смирился с таким решением и обратился в ВС РФ. В своей жалобе он указывает, что "Сигма" - посредник между ресурсоснабжающей компанией и арендатором, а потому оплату за электричество нельзя считать арендной платой.

"Не осуществляя продажу энергии потребителям, не оказывая каких-либо услуг, арендодатель, получив от арендатора денежные средства в счет оплаты потребленной последним электроэнергии, фактически компенсировал затраты на этот ресурс, потребленный помещениями здания", - приводится в материалах дела позиция "Элемент-Трейд".

По мнению компании, поскольку в договоре аренды указано, что арендатор компенсирует арендодателю понесенные им расходы, то и "оплата электроэнергии должна осуществляться по тарифам снабжающих организаций независимо от того, является арендатор участником рынка электроснабжения или нет".

Консолидированные финансовые показатели группа компаний "Монетка" не раскрывает, доли владения конечных бенефициаров Романа Заболотнова и Александра Жеребцова тоже. Из всей группы аффилированных лиц группы компаний наибольшие финансовые показатели имеет "Элемент-Трейд". Его выручка в 2019 году увеличилась на 15,6%, до 103,9 млрд руб., чистая прибыль - на 57,5%, до 2,3 млрд руб.

"Сигма" владеет первым в Уфе складским комплексом класса "А". В складском комплексе три корпуса площадью 36 000, 25 000 и 18 000 кв.м. Выручка компании в 2015-2017 годы не превышала 200 млн рублей, в 2018 году увеличилась до 326 млн рублей, в 2019-м - до 364,19 млн рублей. При этом "Сигма" была прибыльна за последние годы только в 2017-м и 2019-м - чистая прибыль составила 82,19 млн рублей и 32,61 млн рублей соответственно. Наибольший убыток компания зафиксировала в 2018 году - 758,49 млн рублей, свидетельствуют данные аналитической системы "СПАРК-Интерфакс".