Глава ADG Group: огромные моллы столкнулись с серьезными проблемами
Григорий Печерский рассказал о создании в Москве районных центров на месте старых кинотеатров в условиях пандемии
Москва. 29 декабря. INTERFAX.RU - Пандемия в 2020 году повлияла на все аспекты бизнеса в сфере коммерческой недвижимости: стройки приостановились, рабочих рук не хватало, магазины и рестораны временно закрылись (часть - навсегда, не пережив кризис), потребителей вирус загнал по домам, обрушив трафик в торговых центрах. ADG Group, которая несколько лет назад выкупила у правительства Москвы здания старых советских кинотеатров, открывает на их месте "районные центры" под вывеской "Место встречи". Особенность этой концепции - в ее отличии от классических торговых центров. На руку компании играет тренд децентрализации мегаполисов, который пандемия усилила.
Большие торговые комплексы обречены меняться, считает управляющий партнер ADG Group Григорий Печерский. О трудностях, с которыми столкнулась компания в этом году, и о планах на будущее он рассказал в интервью "Интерфаксу".
- ADG выкупила у Москвы здания 39 советских кинотеатров - все ли они будут реконструированы в торговые центры?
- Действительно, в конце декабря 2014 года мы победили на аукционе по продаже 39 устаревших московских кинотеатров. Саму разработку проекта начали уже в 2015 году: мы проделали большую работу, чтобы определить общую идеологию проекта, затем концепцию каждого объекта. Для этого было проведено большое количество исследований по каждому из районов, чтобы узнать, чего конкретно не хватает местным жителям и что будет у них востребовано.
Я позволю себе ремарку: наши объекты стоит называть не торговыми, а районными центрами - они во многом отличаются. У наших районных центров другая роль, это центр жизни района, единая точка, совмещающая досуговые и торговые функции. Районные центры воплощают концепцию "третьего места" - части городского пространства, не связанной ни с домом, ни с работой, и выполняющей рекреационную функцию. В среднем в каждом районном центре около 30% площади отведено под развлекательные и образовательные функции. 15-20% - под фудхоллы. Непосредственно торговые площади занимают меньше 50%. Также предусмотрены общественные зоны, гостиные и мастерские, есть еженедельная программа различных мероприятий: сессии с настольными играми, квизы, лекции и мастер-классы. Мы ждем, когда эпидемиологическая ситуация в городе улучшится, и мы сможем возобновить в районных центрах программу "Московское долголетие".
Всего в нашем ведении 39 объектов, для шести из них концепция дорабатывается.
- Сколько объектов уже открыто и когда завершится программа?
- На сегодняшний день у нас открыто семь районных центров, один из них был открыт еще в 2019 году, седьмой - "Высота" в Кузьминках - открылся на прошлой неделе. Безусловно, 2020 год был не самым легким периодом для открытия, учитывая происходящее в мире.
Сейчас более 20 объектов находятся в активной стадии строительства: где-то ведутся работы на этапе фундамента, а где-то мы находимся на финишной прямой - идет монтаж инженерных систем и начались отделочные работы.
Этот проект, на самом деле, очень сложный с точки зрения организации всех процессов, поскольку в какой-то момент у нас велось практически 30 строек одновременно. В этом году мы ввели в эксплуатацию ряд центров, стройплощадок стало меньше, но процесс от этого сильно легче не стал. Российская строительная индустрия не всегда готова к параллельному ведению как проектных, так и строительных работ на таком количестве объектов. Мы столкнулись с проблемами и по части проектирования, и в ходе строительства, и в вопросах инженерных коммуникаций. Если с одним объектом все можно так или иначе спрогнозировать, то ведение целого пула проектов одновременно крайне сложно, потому что в каждом из них обязательно появляются свои особенности.
В 2021 году мы собираемся открыть около 15 районных центров, а полностью завершить программу планируем в 2022 году.
- С чем были связаны задержки в реализации проекта? Например, о переносе сроков открытий районных центров в 2018 году сообщал один из ваших партнеров - сеть "Лента".
- Нельзя сказать, что у нас была какая-то одна причина - на каждом объекте есть свои особенности. Могут возникнуть проблемы с устройством инженерных коммуникаций, которые зависят от городских инфраструктурных организаций, или же с какими-то непредвиденными работами на площадке. На "Будапеште" и "Софии", например, у нас появились грунтовые воды, которые на всех исследовательских этапах не были обнаружены. Это добавило пару недель к начальному плану. Когда строительство начинается, всегда появляются какие-то сюрпризы, поэтому говорить, что есть какая-то конкретная причина, некорректно.
Кроме того, мир постоянно меняется, а сейчас это происходит еще быстрее. Изначально мы планировали типовую историю с фудкортами, но потом заметили, как меняются потребности и предпочтения людей, и решили открывать фудхоллы. Даже сейчас эта концепция продолжает эволюционировать, ведь всегда можно что-то улучшить.
- Расскажите подробнее про проблемы строительной инфраструктуры в России. Что вы имели в виду?
- Любой девелоперский проект состоит из нескольких этапов, на каждом из них привлекаются разные подрядчики - исследования, проектирование, строительство и т.д. В России сегодня не так много компаний, которые в состоянии качественно делать большое количество проектов одновременно, то есть разрабатывать проектную документацию сразу для десятков объектов. На практике оказалось, что у строительных компаний есть решения для строительства типового жилья, а вот для строительства разноплановых общественных зданий опыта, увы, недостаточно.
- Как на ваших планах по открытию районных центров отразилась пандемия?
- К настоящему моменту их было бы больше, если бы не пандемия. Во-первых, во время локдауна работы были полностью остановлены, так как наши подрядчики прекратили свою деятельность в связи с эпидемиологической обстановкой. Когда ограничения отменили, привлечение рабочей силы на объекты, новое формирование бригад заняло достаточно много времени. Во-вторых, огромное количество наших проблем было вызвано тем, что производителям оборудования пришлось снизить мощности. Ограничения действовали не только в России, но и в Юго-Восточной Азии, в результате сроки поставок оборудования были нарушены.
- Как пандемия повлияла на строительный рынок в целом, бизнес торговых центров, покупательское поведение?
- Всю эту ситуацию было крайне сложно предвидеть. Уходящий год был весьма необычным. Конечно, пандемия оказала серьезное влияние на рынок, мировая и российская экономика от этого не выиграли, малый и средний бизнес (особенно розничная торговля, кафе и рестораны) несут огромные потери. Кинотеатры также переживают тяжелый период: контента практически нет. За последние шесть месяцев значимых релизов, по сути, не было: киностудии не выпускают новинки. А киносети ожидают завершения периода ограничений на количество зрителей в зале, когда они смогут снова работать в привычном режиме. Конечно, мы не знаем наверняка, когда именно все это закончится, но стараемся с оптимизмом смотреть в будущее: вакцинация уже началась и, возможно, скоро все смогут вернуться к привычной жизни. Но пандемия довольно четко обозначила тенденции, с которыми бизнес будет развиваться в будущем.
Что касается стройки, на строительном рынке ощущается нехватка рабочей силы. Многие подрядчики сегодня испытывают проблемы, это приводит к задержкам в строительстве не только в Москве, но и по всей России. К счастью, все наши подрядчики - сильные и опытные компании, поэтому мы не видим здесь больших рисков, но очень внимательно следим за ситуацией. У нас были случаи, когда на объектах болели целые бригады.
Если говорить о бизнесе в целом, пандемия серьезно меняет покупательское поведение. Но, честно говоря, я не думаю, что нас ждут кардинальные изменения. Как правило, такие глобальные события не меняют трендов развития, они лишь ускоряют определенные тенденции.
Пандемия подтолкнула нас к переосмыслению своих планов, решению новых задач. Весь мир и так ожидал, что влияние электронной коммерции будет расти, но из-за того, что люди стали больше времени проводить дома и начали активнее пользоваться онлайн-сервисами, эта тенденция драматически ускоряется. То, что могло развиваться пять лет, свершилось за 6-9 месяцев. Это открывает интересные возможности, и мы должны учитывать их.
Несмотря на невероятную скорость изменений, многие тренды мы смогли предвидеть заранее. Например, децентрализацию мегаполисов и развитие удобных локальных пространств, которые сегодня являются одним из самых ярких трендов в урбанистике. Можно вспомнить Париж с его концепцией "15-минутного города": все делается для того, чтобы дать жителям французской столицы комфортную жизнь внутри района и возможность больше передвигаться пешком или на велосипеде. Так же и Москва работает над децентрализацией инфраструктуры, ее созданием в спальных районах, чтобы люди получили более комфортную жизнь без необходимости ехать в центр или другие районы. Это именно то, чем мы занимаемся. Сейчас эти тренды сильно ускорились, так как люди стараются минимизировать передвижения по городу, тем более общественным транспортом.
- Как сейчас оцениваются инвестиции в проект?
- Общий объем инвестиций - порядка 57-58 млрд рублей. Мы уже давно называли эту цифру, и, на мой взгляд, укладываемся в бюджет проекта.
Объекты достаточно разные и с точки зрения доходности, и с точки зрения арендных ставок, которые влияют на эту доходность. В целом мы рассчитываем на доходность проекта порядка 20%. Это рационально, учитывая текущее состояние и объем наших инвестиций.
- За счет каких источников финансировалось строительство?
- Проект реализуется на средства акционеров - это те инвестиции, которые мы потратили на покупку зданий, подготовку проекта и первую стадию развития. Строительство ведется, по большей части, на кредитные средства, предоставленные нашим банком-партнером - ВТБ. Выбранный кредит соответствует ходу строительства, все выплаты осуществляются по графику, согласованному с финансовым партнером. Все обязательства перед ним выполняются вовремя, у нас нет ни одной просроченной задолженности, и такой ситуации не предвидится.
- Какие результаты показывают открывшиеся районные центры, в частности, "Ангара", открытая первой?
- Первые результаты мы уже видим, но, к сожалению, на них серьезное влияние оказала пандемия. Безусловно, мы неукоснительно соблюдаем все требования, связанные с эпидемиологической ситуацией. Если говорить про наш первый объект - районный центр "Ангара" - посещаемость до сих пор не восстановилась даже до уровня 2019 года и сейчас составляет примерно 75% от тех цифр, хотя на момент начала пандемии объект был открыт лишь два месяца.
Что касается трафика в других районных центрах, нам пока не с чем сравнить - все они были открыты в разгар пандемии. Сейчас наблюдается рост посещаемости. Но одним из ключевых якорей наших объектов являются кинотеатры, а они по-прежнему не могут полноценно работать - не только в районных центрах, но и по всей стране. Надеюсь, что в марте благодаря вакцинации кинопоказ будет полностью восстановлен и посещаемость на объектах вернется к плановым показателям. Хотя даже сейчас мы видим хорошие результаты других арендаторов, включая кафе и рестораны.
- Можете ли оценить выручку районных центров по итогам 2020 года? Какие ожидания на 2021 год?
- Безусловно, у нас есть эти данные, и мы планируем доход по каждому из объектов, но сегодня я бы не хотел раскрывать эти цифры. Мы ожидаем, что в 2021 году ситуация продолжит меняться к лучшему. По тем трендам посещаемости, которые мы сейчас наблюдаем, целевые показатели выручки достижимы. Жизнь в новых реалиях постепенно становится привычной, хотим мы этого или нет. В связи с этим появляются новые форматы, наши арендаторы активно придумывают новые способы взаимодействия с аудиторией, а значит, бизнес продолжает развиваться, несмотря ни на что.
- Если говорить про арендаторов - сколько их сейчас и есть ли новые партнеры?
- Наша коммерческая служба, которая занимается отношениями с арендаторами, ни на один день не прекращала работу, несмотря на сложный период. Мы постоянно смотрим на рынок, чтобы для открывающихся центров найти новых партнеров, новые интересные концепции, которые бы подошли нам. Много сделок сегодня находятся на заключительной стадии. Я, к сожалению, не могу называть эти бренды, пока мы не подпишем договоры.
Мы видим большой потенциал у pop-up пространств - такая временная точка продаж позволяет оперативно реагировать на меняющиеся потребности покупателей, а для малого бизнеса это также отличная возможность заявить о себе без больших затрат на аренду. Также арендаторы сами придумывают уникальные форматы для соответствия нашей концепции, ярким примером стал Applebox от сети "Золотое яблоко" - эти магазины значительно меньше стандартных, но сохраняют качественный ассортимент и при этом находятся в шаговой доступности от потребителя.
На сегодняшний день у нас около 150-200 стратегических партнеров-арендаторов - тех, кто открывается на разных объектах. Например, сеть супермаркетов "Лента", которая обновила концепцию для районных центров с акцентом на свежие фрукты и овощи, товары для здорового питания. Это также оператор связи Tele2, магазины цифровой и бытовой техники DNS, аптеки "Неофарм" и магазины "Домаркет" с товарами для дома, а также операторы фудхоллов. Кроме того, в каждом районном центре заключаются индивидуальные сделки с учетом потребностей жителей.
- Как поменялись ваши договоренности с арендаторами, условия контрактов в сложившейся ситуации?
- Для нас было очевидно, что во время локдауна требовать согласованные в договорах платежи с наших арендаторов было бы неправильно. Они сильно потеряли в выручке, а многие в какой-то момент просто перестали ее получать. Поэтому мы стали одними из первых на рынке, кто выступил с инициативой перевести все подписанные договоры с фиксированной арендной ставкой (а это почти все наши контракты) на процент с оборота. Ситуация была крайне нестандартной, и нашей задачей было помочь партнерам пережить ее, чтобы нам было с кем продолжать сотрудничество. Если бы мы пытались получить то, что прописано в договорах, многие просто не справились бы с этим кризисом.
- Какие направления работы рассматриваете в будущем, после завершения проекта районных центров? Интересен ли вам сегмент классических торговых центров, и будет ли он эволюционировать, на ваш взгляд?
- Мы постоянно следим за новыми проектами и думаем над тем, как будет развиваться компания. На рынке достаточно много возможностей, и мы активно работаем по ряду направлений. Наша концепция будет востребована в долгосрочной перспективе, а вот с крупными торговыми центрами есть определенные сложности. Чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на мировые тенденции, особенно ярко они выражены в США: огромные моллы, удаленные от густонаселенных районов, столкнулись с серьезными проблемами, потому что потребитель ушел в онлайн, а вслед за ними и многие fashion-операторы.
Мы видим, что крупные магазины отдают свои площади в управление, продают франшизу, работая с каналами доставки, ассортиментной матрицей, с маркетплейсами и агрегаторами, фокусируясь на услугах, сервисе, концепциях, связанных с питанием, развлечениями, на мероприятиях внутри самого объекта.
Управляющие компании сейчас много думают о том, как осуществить реконцепцию своих объектов. Я бы не хотел выступать критиком коллег по индустрии, поэтому аккуратно сформулирую мысль: изменения точно будут, и более-менее понятно, в какую сторону. Основной тренд в этом направлении связан с развлечениями - чтобы привлечь посетителей, нужны развернутые досуговые концепции.
- Можно ли говорить о том, что компания сравнительно благополучно переживет пандемию за счет того, что ее концепция отличается от формата классического торгового центра?
- Я уверен, что мы справимся с этим кризисом. Думаю, что в среднесрочной перспективе мы даже выиграем от этой ситуации с пандемией. Что касается краткосрочных потерь - они, безусловно, есть: это и дополнительные расходы, и перенос сроков открытия объектов. Нельзя сказать, что все прошло легко и незаметно. Но с учетом нашей стратегии мы сможем восстановиться довольно быстро и выйти на ту доходность на инвестиции, на которую рассчитываем.
