Упадут или вырастут квартиры?

Мнение о судьбе квадратного метра в Москве высказывают и эксперты, и простые москвичи. В кои-то веки мнение аналитиков и глас народа практически совпали, хотя никто по-прежнему не знает, что произойдет. Половина и тех, и других не ждут роста цен, остальные настроены на подорожание этой осенью

Москва. 2 сентября. IFX.RU - Судьба квадратного метра волнует не только экспертов и аналитиков. Больше всего о его судьбе беспокоятся обычные люди. Что делать? Ждать, пока цена снизится еще больше, или покупать уже сейчас? Специалисты тоже не могут дать ответ на этот вопрос. Зато они могут проанализировать прошедшее лето. Потенциальные же покупатели высказывают свое, неэкспертное мнение. И в рядах специалистов, и в рядах простых людей наблюдается примерно одинаковый раскол: одни считают, что будет рост, другие - что падение продолжится.

Экспертное мнение

По данным "Аналитического консалтингового центра "Миэль", летом 2009 года практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы наблюдался глобальный штиль, и число сделок достигло минимальных за последний год показателей. На вторичном рынке Москвы во всех сегментах, классах и территориях цены снижались.

В среднем в июне цены снизились на 1,9%, в июле снижение достигло 2,7%, и только в августе темп падения уменьшился более чем в 2 раза - до - 1,2%. Таким образом, средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась на 6%, с 166,6 до 157,1 тыс. рублей за квадратный метр. За год - с августа 2008 по август 2009 - цены упали на - 13%.

За летний период текущего года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы снизилась на 3,7% и составила 191,1 тыс. рублей за квадратный метр. Долларовая цена уменьшилась на 2,2% и составила $6067 за квадрат.

По мнению генерального директора АКЦ "Миэль" Владислава Луцкова, оживить рынок может радикальное изменение макроэкономической ситуации. "Если же такого изменения не произойдет, рынок будет медленно дрейфовать в поисках равновесной цены, стремясь сблизить позиции продавцов и покупателей. При этом общий уровень цен будет снижаться", - прогнозирует эксперт.

Эксперты из "Индикаторов рынка недвижимости" считают, что у рынка недвижимости осенью есть два пути.

В нынешних условиях рынок недвижимости Москвы и России будет полностью отыгрывать макроэкономический фон, в меньшей степени завися от своих внутренних параметров. А следовательно, прогноз рынка недвижимости сейчас сводится к прогнозу макроэкономического состояния, но именно здесь и нет никакой определенности.

Можно вполне убедительно доказывать, что цены на квартиры в Москве непременно вырастут, скажем из-за резкого сокращения объемов строительства, или непременно упадут еще вдвое из-за существенного сокращения доходов населения и оттока инвестиционных и ипотечных покупателей с рынка. Однако, по мнению www.irn.ru, по сути, на рынке недвижимости сейчас есть всего 2 сценария развития событий и выбор одного из них будет полностью определяться макроэкономическим фоном.

Оптимистичный сценарий - постепенное восстановление по схеме 1999-2002 годов. Этот же сценарий является и наиболее вероятным в нынешних условиях. Скорее всего, он и реализуется на практике при отсутствии каких-то новых серьезных потрясений.

Как и после дефолта 1998 года, в нынешних условиях за прошедший с начала кризиса год цены на недвижимость снизились примерно на треть и готовы стабилизироваться на этом уровне. Разумеется, ожидать новой волны роста уже с осени не следует - мы имеем дело не с временной "передышкой" рынка, как было в 2004 или 2007 годах, полагают специалисты. При условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и количеству сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году.

Впоследствии цены могут начать постепенно отыгрывать потерянные позиции и через несколько лет вернуться на докризисный уровень. Однако если интенсивного инвестиционно-ипотечного бума не повторится, то и стоимость недвижимости может еще долго не вернуться на прежний уровень, а находиться в колебательном режиме вблизи текущего уровня цен.

Пессимистичный сценарий - "второе дно". В случае развития мирового финансового кризиса и возникновения новых потрясений недвижимость имеет все шансы продолжить падение. Если мировые цены на нефть снова упадут к $40 за баррель или ниже, то это вызовет новую волну девальвации рубля, рост курса доллара, падение российского фондового рынка, а также новую панику в обществе. Разумеется, в этих условиях, по крайней мере, долларовые цены на недвижимость продолжат снижение.

Насколько глубоким такое падение может быть, зависит, в первую очередь, от глубины падения экономики и основных макроэкономических индикаторов. При этом ближайший уровень поддержки снизу для московского рынка жилья - $2 тыс. за метр, образовавшийся во время стагнации 2004 года. Уже сейчас в Москве есть пример такой цены - продажа новостроек в Марфино по цене от 70 тыс. рублей за метр. Однако останется ли этот пример единичным или станет массовым, опять же будет зависеть от общего развития экономической ситуации в России.

В перспективе на рынке недвижимости может установиться восходящий ценовой тренд, однако, он вряд ли будет столь интенсивным, как в прежние годы. Аналитический центр www.irn.ru неоднократно отмечал, что умеренное удорожание на 10-20% в год в качестве противодействия инфляции для недвижимости вполне нормально. Тем не менее, закладываться сейчас на многократный инвестиционный прирост стоимости недвижимости, как и сбрасывать со счетов риск возникновения второй волны финансового кризиса, пока явно рано.

Глас народа

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru обратился к москвичам, чтобы составить народный прогноз по ценам метра до конца этого года. Данные получены с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке.

Глас разделился практически пополам: 51% участников опроса полагают, что цены этой осенью на рынке Москвы расти не будут, 47,7% считают, что цены вырастут.

Те, кто не ждут роста цен, расходятся в оценке глубины этого падения.

• 42,8% считает, что цены останутся на нынешнем уровне.
• 11,7% ждут снижения до 10%
• 19,5% мечтают о падении на 11-20%
• 13% москвичей жаждут сокращения на 21-30%
• 7,8% желают обвала более чем на 31%
• 5,2% опрошенных затруднились с ответом

Представители этой группы отмечают, что для оживления рынка нужны покупатели с деньгами, а для того, чтобы их вернуть на рынок, цены повышать нельзя: "а на что покупать? Деньги-то у людей есть, но всему есть предел"; "если хотят, чтобы люди покупали, - должны снижать цены"; "разумно будет цены снизить, если хотят продавать хоть что-то".

Люди также подчеркивали, что нового жилья построено много, его необходимо продавать, а без понижения цен этого не добьешься: "не пустовать же новостройкам"; "очень много построено, кто-то там должен жить"; "настроили много, нужен оборот денег".

Респонденты говорили и о том, что неадекватные завышенные цены должны как-то прийти в норму: "расти уже некуда, совесть надо иметь"; "у нас самое дорогое жилье, даже Японию обогнали"; "у нас в стране самое дорогое жилье, пора и подешеветь".

Однако часть опрошенных людей из этой группы допускают, что цены в дальнейшем будут расти, но не в этом, а в следующем году: "доживем до нового года, а там и вырастут"; "с нового года цены повышаются"; "зимой пойдет вверх"; "рост цен обычно происходит после нового года".

Некоторые полагают, что причин для изменений нет - рынок стоит на месте: "останется как есть, в связи с кризисом"; "рынок сейчас вообще столбняк"; "с такой обстановкой о повышении нет и речи".

Та часть опрошенных, которая настроена пессимистично и ждет роста цены квадратного метра, о размерах роста говорит следующее:

• 33,3% участников этой группы считают, что рост составит до 10%
• 30,6% ждут прибавления на 11-20%
• 8,3% москвичей - 21-30%
• 4,2% уверены во взлете на более чем 31%
• 23,6% затруднились с ответом.

Участники этой группы считают, что в нашей стране цены способны только повышаться: "что-то не помню, когда у нас цены снижались, а распродаж в недвижимости нет"; "ничего не дешевеет никогда"; "по-другому в России не бывает"; "российская традиция - цены всегда растут".

Судьба недвижимости, - считают люди, - дорожать вместе с другими товарами и услугами: "все дорожает, это общая картина"; "все дорожает, и недвижимость - не исключение"; "примерно на столько подорожали продукты, значит, и недвижимость будет дорожать"; "дорожают товары первой необходимости, хлеб, лекарства, а уж недвижимость-то точно подорожает, хотя ее нельзя купить простым людям".

Часть представителей этой группы главным виновником повышения цен считает кризис: "в кризис цены растут на все"; "кризис - все дорожает"; "во времена великой депрессии проще было выкинуть товар в море, чем его продать за гроши, поэтому и недвижимость будет расти".

Кроме кризиса люди указывали на менее масштабную и более конкретную причину - рост цен на стройматериалы.

Наконец, москвичи считают, что спрос на столичное жилье всегда будет, поэтому и рост цен - неизбежен: "в Москве покупают весь Азербайджан, вся Армения и Грузия"; "спрос все равно есть, особенно, у гостей столицы"; "хоть спрос и понизился (кризис), но он все-таки есть".

Среди высказываний представителей этой группы, стоит отметить также тех, кто винит во всем общественный строй: "хотели демократии, вот и получайте"; "мы участвуем в каком-то эксперименте на выживаемость"; "потому что справедливости нет"; "это специально так делают, чтобы народ еще хуже жить стал".

Итак, по мнению половины москвичей цены на недвижимость расти не будут. Остальная половина уверена в обратном.

/IFX.RU/