Доходные метры нашли баланс

Рынок коммерческий недвижимости в Москве становится ближе к реалиям. Цены на доходные квадратные метры продолжают снижаться (в июне на 4%), но практически нет возможности сторговаться за полцены. В сегменте торговой недвижимости появились признаки стабилизации: продавцы и покупатели нашли сегодняшний баланс цен

Москва. 16 июля. IFX.RU - Рынок коммерческой недвижимости в Москве пытается найти ценовой консенсус. Собственники выставляют близкие к реальности цены, да и особого выбора нет. В июне в столице впервые за 10 месяцев снизился объем предложения торговой недвижимости. Эксперты заговорили о некой стабилизации рынка, но воздерживаются объявлять о завершении стагнации.

Рынок осознал реалии

Снижение цен в целом по рынку коммерческой недвижимости (любая недвижимость, служащая источником постоянного дохода) продолжается. В июне средневзвешенная цена по всем сегментам составила $4103 за квадратный метр, что на 4% ниже, чем в мае, сообщается в обзоре рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве, подготовленном консалтинговой компанией RRG.

Кроме того, по оценке экспертов компании, между ценами предложений 3-4 месяца назад и в данный момент есть качественная разница. Несколько месяцев назад собственники были в смятении, справедливый уровень цен не знал никто из участников рынка, количество сделок упало практически до нуля. К данному моменту, по мнению специалистов RRG, у профессиональных участников рынка появилось понимание ситуации на рынке, поэтому и цены указываются гораздо более приближенные к предполагаемым условиям сделки. Соответственно, о торге в 50%, за редким исключением, не может идти речи.

На рынке сейчас присутствуют две основные группы продавцов. Часть заинтересованы в продаже объектов, поэтому адекватно реагируют на спрос путем снижения цен, считает генеральный директор RRG Денис Колокольников, цитируемый в обзоре компании. Другая, меньшая, позиционирует зачастую объекты практически по "высоким докризисным ценам", ожидая "нерыночного" покупателя или активизации рынка, отмечает эксперт.

Но эксперты не торопятся однозначно говорить о продолжающемся интенсивном снижении реальных цен только лишь на основании данных о снижении средневзвешенной цены предложения. Сегодня вряд ли это корректно. "Статистическое снижение цен выставляемых на рынок объектов - это, если можно так выразиться, "отложенное снижение цен предложения". То есть рынок "докручивает" ситуацию до нового уровня цен за счет своей инерционности", - считает Д.Колокольников.

Торговая недвижимость: спрос есть - предложений мало

В сегменте торговой недвижимости июнь ознаменовался совсем нехарактерным для последних десяти месяцев снижением объема предложения, отмечают в RRG. Особенно ярко это проявилось в центральной части столицы, где количество предложений за месяц сократилось на четверть, а суммарная площадь объектов - еще больше, на 28%. За пределами Садового кольца столь резких скачков не наблюдалось: на рынке экспонировалось на 7% меньше торговых площадей, нежели в мае.

"При этом в абсолютных значениях объем предложения за июнь в пределах Садового кольца является рекордно низким за весь четырехлетний период мониторинга - всего 53 объекта общей площадью 16 тыс. кв. метров стоимостью $242 млн", - отмечают аналитики компании.

По оценке экспертов, подобное падение предложения обусловлено двумя основными причинами. Первая - начало летнего затишья на рынке. Вторая причина - не столь характерная для периода стагнации - продажа существенного количества "топовых" объектов стрит-ритейла. "Несмотря на сложный рынок и кризис, спрос на такие помещения также остается на высоком уровне", - указывается в обзоре.

Покупателями, по оценке RRG, в основном, являются не конечные пользователи, а частные инвесторы, которые самостоятельно либо в партнерстве с кем-нибудь приобретают помещения с расчетом на то, что сейчас удачное время для вложения в заведомо ликвидные объекты в "вечных" местах по привлекательным ценам. А большого выбора уже нет.

Примечательно, что не было выставлено на продажу ни одного объекта площадью более 1000 кв. метров, а средняя площадь объектов составила 300 кв. метров. Средневзвешенная цена по этим объектам составила $15128 за кв. метр, что ниже на 5% по сравнению с майским показателем, но это объясняется не снижением привлекательности сегмента, а уходом лучших объектов с рынка", - приводится комментарии генерального директора RRG Дениса Колокольникова.

По данным RRG, средневзвешенная цена квадратного метра за пределами Садового кольца сохранилась на прежнем уровне, составив $5057 за кв. метр. Аналитики компании говорят о стабилизации цен на торговую недвижимость.

При этом эксперты подчеркивают, что о завершении стагнации речь пока не идет. "Все это - показатели завершения формирования "нового" рынка в торговом сегменте. И покупатели, и продавцы сориентировались в ситуации, нашли тот баланс цен, за который сегодня готовы продавать и покупать торговые помещения. При этом следует отметить, что цены на этом "новом рынке" существенно ниже, чем на "старом": по сравнению с докризисным июнем 2008 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в пределах Садового кольца упала на 32%, за пределами Садового кольца - на 23%", - поясняется в обзоре.

Новый уровень отражается и на предложениях. По данным компании, в июне самое дорогое торговое помещение (площадь 67 кв. метров, станция метро "Маяковская") оценивалось продавцом в $14776 за кв. метр. При этом минимальная цена приближается к уровню себестоимости: торговый объект площадью 800 кв. метр в удаленном от центра районе экспонируется по цене $1500 за кв. метр, говорится в материале.

/IFX.RU/