Москва прогнозам не поддается

Рынок московских квартир пока не думает возрождаться. Квартиры в июне продолжили дешеветь. Среднее падение цен составило 1-2% за месяц. Эксперты не могут предсказать, куда же пойдет квадратный метр

Москва. 14 июля. IFX.RU - В июне квартиры в Москве продолжали дешеветь. Пока обещанного некоторыми экспертам оживления на рынке недвижимости не произошло.

Согласно подсчетам аналитиков "МИАН", подешевели как новостройки, так и вторичное жилье. Что касается аренды, то она показала разнонаправленную динамику. В целом, по мнению экспертов, на рынке наблюдается некоторая стабилизация.

В свою очередь, эксперты "Индикаторов рынка недвижимости" ( www.irn.ru) отмечают, что рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость вверх и возвращение на рынок восходящего тренда пока не приходится. Оживление рынка недвижимости в апреле-мае, а также рост макроэкономических показателей оказались непродолжительными, и на рынок снова вернулась неопределенность. При этом, несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают, пусть и незначительно, сползать вниз и, похоже, что этот тренд сохранится до конца лета.

Индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru снизился за июнь на 1,3%. Всего за первое полугодие 2009 года падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса - с октября 2008 года - 33,2%. На этом фоне 1-2% снижения, характерные для последних двух месяцев, разумеется, выглядят незначительно. Основное падение цен по 5-8% в месяц пришлось на конец 2008 года и начало 2009 года, после чего московский рынок жилья начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне поддержки в $4-4,2 тыс. за квадратный метр.

Новостройки

По итогам июня средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках составила 157,1 тыс. рублей. По сравнению с маем метр подешевел на 1,3%. Однако эксперты "МИАН" обращают внимание на то, что данный результат - отражение изменения качественного состава предложения. Так, на рынке выросла доля менее ликвидных квартир - многокомнатных, на первых этажах, с неудачными планировками.

Больше всех подешевело новое элитное жилье. Цены в этом сегменте сбросили 2%, стоимость квадратного метра в среднем составила 524,8 тыс. рублей за метр.

Эконом-класс подешевел всего на 0,9% (до 111,8 тыс. рублей за квадрат), бизнес-класс - на 1,1% (до 163,1 тыс. рублей).

Что касается проседания рынка с начала года, то как раз эконом-класс подешевел больше других - коррекция оценивается в 6,1%. Потери бизнес-класса и элитки гораздо меньше - 4,6% и 2,4% соответственно.

В целом по итогам полугодия средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы снизилась на 4,4%.

В разрезе административных округов стоимость первичной недвижимости варьируется от 107,2 тыс. рублей за метр в ВАО до 589,7 - в ЦАО. Наибольшая коррекция по итогам месяца при этом зафиксирована в ЮВАО - 4,5% (что связано со снижением цен на ряд объектов в рамках проводимой застройщиком акции), в то время как в Восточном и Северо-Восточном округах наблюдалось подорожание - плюс 1,8 и 0,1% соответственно.

По итогам полугодия максимальное снижение цены - в 10,2% продемонстрировал юго-восток столицы, а в АО и СЗАО за прошедшие шесть месяцев коррекция не превысила 0,3%.

Сократилось и предложение новых квартир. Вместе с тем стал меньше и спрос, поэтому обвала цен не случилось.

Количество адресов в новостройках Москвы в июне сократилось почти на 3% по сравнению с прошлым месяцем и составило около 350 адресов. При этом ассортимент предлагаемых в них квартир также начал снижаться - за июнь более чем на 5%.

В первый летний месяц тенденция снижения интереса к московским новостройкам продолжилась: по сравнению с маем спрос уменьшился почти на 10% (в целом с начала года снижение спроса в данном сегменте оценивается на уровне 17%), что является характерной для разгара летних отпусков тенденцией.

По данным специалистов www.irn.ru, старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) в июне подешевела в среднем на 0,6% (до $3,797 тыс.), типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) - до $3,876 тыс., на 1,4%.

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - до $4,113 тыс. (-0,6%), сталинки и типовой кирпич (6-11 этажей и иные квартиры небольших площадей) - до $4993 -1,4%.

Вторичка

По итогам июня средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила 148,4 тыс. рублей. Таким образом, цена снизилась на 1,3% к маю месяцу.

Максимально, на 2,9%, подешевело элитное жилье, как и в новостройках. Метро вторичной элитки стоит в среднем 356,6 тыс. рублей за метр.

Типовое жилье подешевело на 0,5% (до 140 тыс. рублей за квадрат, меньше всего), эконом-класс - на 1,1% (до 155,8 тыс. рублей), бизнес-класс - на 2% (до 205,3 тыс. рублей).

По столичным округам наибольшая коррекция по итогам месяца зафиксирована в ЦАО -2,2 %, в то время как в Южном, Восточном и Юго-Восточном округах колебания цены были статистически не значимы - в пределах 1%.

В целом за полугодие типовые квартиры и комнаты потеряли в цене 12,7%, объекты эконом-класса - 13,2%, бизнес-класса - 13,6%, элитной недвижимости - 14,1%.

Тем временем в июне все больше владельцев квартир захотели продать свои метры. Предложение выросло на 6,6% в Москве. В целом с января 2009 года количество предлагаемых объектов вторичного жилья сократилось на 16,4%.

В структуре предлагаемых квартир и комнат сегодня более 75% - объекты нижних ценовых категорий (около 20% - типовое жилье и 55% - эконом-класс), что почти в 1,5 раза выше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда их доля не превышала 55% в общей структуре предложения (около 10% - типовое жилье и 45% - эконом-класс).

Кроме того, стоит отметить превалирование в предложении элитного сегмента низколиквидных квартир (по ряду потребительских характеристик несоответствующими заявленному классу) - об этом свидетельствует значительная разница среднего уровня цен предложения объектов данной категории в первичном и вторичном сегментах.

Так, если средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составила по итогам июня 524,8 тыс. рублей, то на вторичном рынке цена почти на треть ниже - 356,6 тыс. руб. Многие собственники эксклюзивных объектов предпочли отложить продажу до наступления более благоприятного периода либо временно переориентировать их в сегмент аренды.

По сравнению с прошлым месяцем спрос на вторичное жилье в Москве сократился еще почти на 10%.

По подсчетам www.irn.ru современная панель (от 16 этажей и квартиры увеличенных площадей стали дешевле на 1,8% ($4,080 тыс.), современный монолит-кирпич - на 1,9% ($4,554 тыс.).

Июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись, отмечают эксперты Индикаторов рынка недвижимости. Так восходящие тренды основных макроэкономических показателей сменились колебательным движением, фондовый рынок испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать вниз. И явных признаков перемены тенденций в сфере недвижимости пока нет.

Сдать-снять

Рынок аренды - во власти сезонных факторов, и что-то прогнозировать и делать выводы пока сложно.

В июне - месяце традиционного летнего затишья - объем предлагаемых квартир снизился почти на 10%, отмечают аналитики "МИАН". Отчасти это связано с сокращением объема "летних предложений", сдаваемых собственниками на время их проживания в загородных домах, но в большей степени обусловлено ожиданием традиционного осеннего оживления - ростом спроса и арендных ставок.

При этом относительно начала года отмечен 15-процентный прирост объема предложения сдаваемого жилья как за счет объектов, переориентированных из сегмента продажи, так и квартир, собственники которых решают финансовые затруднения посредством сдачи своего жилья в аренду, временно переезжая к родственникам.

В завершившемся июне спрос на аренду столичных квартир сократился на 10%, что связано с отъездом арендаторов (студентов и ряда иногородних рабочих) в города постоянного проживания на время отпускного периода.

В этом году отток иногородних специалистов был отмечен уже в апреле, что отразилось снижением спроса на квартиры более чем на 20% за прошедший квартал.

Тем не менее, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, популярность аренды в 1,7 раза выше: в условиях падения платежеспособности населения многие потенциальные покупатели жилья вынуждены временно решать свой жилищный вопрос посредством найма квартир.

Наибольшей популярностью сегодня пользуются 1-2-комнатные квартиры категории эконом стоимостью 20-30 тыс. рублей в месяц, расположенные в пешеходной доступности от станций метрополитена в спальных районах Москвы. При этом более 70% потребителей отдают предпочтение квартирам в современных многоэтажных зданиях, с ремонтом приемлемого уровня качества и необходимым для жизни набором мебели.

По итогам июня средняя арендная ставка в Москве составила 54,631 тыс. рублей в месяц, что на 0,2% выше по сравнению с маем, но в зависимости от сегмента ценовые колебания носили разнонаправленную динамику - плюс-минус 2%, что характерно для фазы стабилизации.

В частности, квартиры категории эконом прибавили в цене 1,1%, а в бизнес-классе и элитном снижение цен составило 1,7% и 0,3% соответственно. При этом в преддверии нового сезона деловой активности арендодатели менее охотно идут на предоставление дисконта, предпочитая перенести сделку на осень, когда вырастут шансы более быстро и выгодно сдать квартиру.

Так что рынок снова переориентируется на владельцев квартир. Что будет дальше - покажет осенний сезон. Уже тогда можно будет говорить о более-менее долгосрочных тенденциях.

Основная интрига рынка недвижимости в целом заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас не существует определенности в дальнейших тенденциях. Существует множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария, что не позволяет сделать каких либо определенных прогнозов, в том числе, в отношении рынка недвижимости. По мнению аналитиков www.irn.ru большая определенность начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость – вверх или вниз.