Жилье покупать будет некому

Рынок жилой недвижимости ожидают очередные серьезные проблемы. Вслед за падением цен грядет полное исчезновение спроса, считает эксперт из Российской гильдии риэлтеров

Москва. 31 марта. IFX.RU - Покупать ли жилье, или ждать дальнейшего падения цен, а если будут падать, то насколько и как долго? Это обычный набор вопросов у измученных прогнозами и отсутствием денег граждан. "Знающие" ответы эксперты попытались в очередной раз разглядеть "дно" рынка недвижимости. Общего знаменателя не получилось, так как регионов в России много и все падают по-разному. Но многие эксперты сходятся в том, что потенциал, пусть и небольшой, для дальнейшего снижения цен есть.

Но приближающаяся стабилизация цен - лишь затишье перед очередной бурей. Дальнейшие потрясения на рынке жилья в России могут быть связаны с "исчезновением потребительского спроса". Съежившийся почти до нуля из-за отсутствия денег спрос в одночасье не восстановишь.

На всероссийском форуме, посвященном стратегии развития жилищного строительства о ценах, трендах и спросе поговорили ученые и эксперты.

Цены: чтоб вам стоять на месте 10 лет

Оставшиеся в прошлом явно спекулятивные рекорды можно вписать в историю молодого, но прыткого российского рынка недвижимости. По одной из версий (очень подходящей для потребителей), цены не будут расти на жилые квадратные метры еще лет семь-десять и заоблачных цифр (очень подходящих для девелоперов) в $7,5 тыс. за метр не будет никогда. Так считает профессор РЭА имени Плеханова Геннадий Стерник.

При этом "ценопад" на рынке недвижимости еще не закончился. По оценкам Г.Стерника, в ближайшее время рынок все же ждет некоторый спад цен: "Небольшой запас еще есть". Между тем за последнее время рублевое снижение цен на жилье составило 7-10%, при том, что снижение в долларовом эквиваленте составило 26-30%. "Ничего страшного, в общем-то, пока не произошло, 26-30% - это пересчет в долларах, то есть простой механический пересчет, возникший из-за резкой девальвации рубля", - отметил профессор. При этом он добавил, что долларовые цены на жилье снижаются уже четыре месяца кряду.

Выкладки, что цены упали, привел и вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По его данным, валютные цены на жилье по всей России упали на 30-60%. "Снижение цен на жилье по всей России идет даже сейчас и в рублях, и это тренд", - считает эксперт. При этом К.Апрелев также, как и предыдущий оратор, видит возможность дальнейшего падения цен на жилье. По его мнению, при восьмикратном росте рынка жилья цен на жилье в России (с 2000 года цены выросли в некоторых регионах на 800%) можно предположить падение цен на жилье сильнее, чем в 1998 году.

Впечатление от столь чудесных предсказаний (для потребителей) несколько испортила Надежда Косарева, президент фонда "Институт экономики города", также выступавшая на форуме. Она в свою очередь заявила, что реальные цены на жилье падать больше не будут. Вот так.

Хотя, по ее словам, небольшое падение цен на жилье на некоторых рынках все же продолжится в 2009-2010 годах, однако затем опять начнется повсеместный рост цен.

Как показывает статистика, снижение цен на жилье во всех регионах России продолжается от шести до девяти месяцев. "Это более короткий срок, чем падение в 1998 году, когда цены на жилье падали в течение двух лет. И в связи с этим можно говорить, что падение цен на недвижимость еще не закончено", - отмечает эксперт.

Хотя, если вспомнить январские прогнозы главы Минрегионразвития Виктора Басаргина, снижение цен на жилые квадраты в 2009 году должно составит 10%. Надо отметить, что действительность показала, что это были уж очень уж мягкие оценки.

Спрос может умереть

С прогнозами по ценам худо-бедно разобрались. Но вот со спросом все оказалось гораздо сложнее.

Константин Апрелев, считающий, что рынок жилья в России еще не достиг дна, предполагает, что дальнейшие потрясения на рынке жилья в России могут быть связаны с "исчезновением потребительского спроса". При этом в различных сегментах жилья цены будут падать по-разному. Цены же на земельные участки в России должны упасть и даже уже упали еще сильнее, чем цены на квартиры.

По мнению эксперта, сейчас проблема - не построить, а понять, кто будет завтра покупателем жилья. Ипотека и кредитование банками населения практически умерли, считает эксперт. Источники средств пересохли, а доходы населения оставляют желать лучшего.

По данным статистики, в последние месяцы объем сделок сократился на 40-70% в зависимости от региона России. В Москве, по официальным данным за февраль-март, наблюдается сокращение на 60%, пугал рынок цифрами падения спроса К.Апрелев.

Есть и другие оценки. Тот же Г.Стерник заметил, что снижение объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 30-50% за время кризиса.

Но ответа от экспертов на главный вопрос: "Где справедливая цена квадратного метра?", так и не прозвучало.

Почем квадратный метр для народа

Но не столь важны проценты, как тенденции. Спрос и цены падают, а жилье так и не стало доступным, по крайней мере, в Москве. По данным "Индикаторов рынка недвижимости", индекс стоимости жилья снизился за прошедшую неделю на 0,7% и составил $4380 за кв. метр. Окончание первого квартала 2009 года продолжает сопровождаться замедлением падения цен на недвижимость в Москве, отмечают эксперты центра. Таким образом, вот уже несколько недель подряд падение индекса не превышает 1% в неделю. В целом за март цены упали на 5,7%.