Цены на недвижимость залегли на дно

Российский рынок жилой недвижимости замер из-за опасений граждан за ближайшее будущее российской экономики. Эксперты не исключают, что стагнация рынка растянется на годы

22 апреля. FINMARKET.RU - Стагнация в экономике привела к стагнации на рынке недвижимости. Вопреки прогнозам, обещающим роста рынка, цены топчутся на месте, а покупательская активность низка. Пессимистично настроенные эксперты не исключают, что замедление темпов роста цен затянется еще на несколько лет, другие считают, что цены будут расти, но медленно. О том, чтобы заработать на жилой недвижимости, речи не идет.

"Финмаркет" попросил экспертов оценить перспективы рынка недвижимости в свете возможного - вплоть до рецессии - ухудшения ситуации в экономике.

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко

"После кризисной просадки рынок недвижимости успел стабилизироваться, однако докризисные темпы роста цен не вернулись, сейчас цены на жилье в лучшем случае отыгрывают инфляцию. Так, с 2010 г. среднегодовой прирост цен на столичное жилье составляет около 10%.

При этом цены на недвижимость сейчас находятся под влиянием противоборствующих факторов. С одной стороны, инфляция и ограниченное предложение не дают ценам упасть, с другой стороны, невысокая покупательская способность населения и дорогая ипотека не дают ценам существенно вырасти.

В целом рынок недвижимости сейчас во многом отыгрывает макроэкономические тенденции и чувствителен к изменениям в экономике. Поэтому, в зависимости от макроэкономической конъюнктуры возможен как краткосрочный рост, так и снижение цен. Дело в том, что от ситуации на мировых рынках зависят цены на нефть, а от них - вся российская экономика. Когда макроэкономическая ситуация благоприятна для нашей экономики - цены на нефть растут, а вместе с ними растут и прибыль бизнеса, и доходы населения, - растет и спрос на недвижимость, из-за чего поднимаются цены. В период обострений цены могут снижаться, так как при падении и так невысокой покупательской способности населения снижается спрос на жилье".

Эксперты НП Корпорация риэлтеров "Мегаполис-Сервис"

"Главная причина наметившейся стагнации на рынке вторичного жилья Московской области - это снижение покупательской способности населения, вызванное замедлением темпов экономического развития страны. По данным Минэкономразвития, уже осенью возможна рецессия.

Стагнация на рынке недвижимости связана со стагнацией в экономике страны. Замедление роста ВВП до величин, близких к нулю, отсутствие роста промышленного производства, не благоприятный для России прогноз цен на нефть на 2013 год, снижение деловой активности. Все это сказывается и на рынке недвижимости, с него уходят инвесторы, и остаются только покупатели, приобретающие квартиры для решения конкретных жилищных проблем.

Снижение платежеспособности коснулось и ипотечных сделок. Банки очень настороженно стали относиться к клиентам. Требования к заемщикам выросли, кроме этого, все чаще стали звучать отказы в выдаче кредитов. Сокращение числа сделок привело к снижению цен, либо к остановке их роста.

Тенденция замедления роста цен может сохраняться еще продолжительный период времени - от 2 до 5 лет, т.к. быстрый пятикратный рост с 2001 по 2008 годы предусматривает также и естественный откат цен вниз после "лопнувшего пузыря" на рынке недвижимости".

Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ - Недвижимость" Ольга Новикова

"С начала года мы наблюдаем положительную ценовую динамику на рынке новостроек Москвы. С этого времени цена кв. м выросла на 3% в рублевом выражении. Однако, данное увеличение цены находится в пределах инфляции. В долларовом выражении с начала года наблюдалось как увеличение, так и уменьшение стоимости кв. м, что связано с курсовыми колебаниями".

Северьянов Антон, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья"

"Возможное ухудшение макроэкономической ситуации осенью этого года в России может отразиться на первичном рынке жилья с лагом в 2-4 месяца, то есть в 2014 г. Снижение уровня спроса на жилье в условиях стабильного объема предложения может привести к замедлению роста или стагнации цен в "старой" Москве. В "новой" Москве и Подмосковье возможна коррекция среднего ценового уровня".

Софья Лебедева, генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"

"Мы не ожидаем резких скачков цены на рынке недвижимости. С одной стороны, нестабильные экономическая и политическая ситуации, кризис в Европе и США, уменьшение реальных доходов населения стимулируют снижение стоимости жилья. С другой, подорожанию способствуют инфляция, увеличение объема денежной массы.

В итоге цены на недвижимость ведут себя довольно стабильно: ни резкого повышения, ни понижения не наблюдается. Причин для кардинального изменения ситуации нет, при улучшении экономической обстановки цены будут повышаться, при ухудшении - корректироваться вниз".

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко

"Пока непонятно, как сильно может упасть финансовый рынок, насколько глубоким может быть спад в экономике. Если говорить о крайностях, например, развитии полноценного нового кризиса по аналогии с 2008 годом, то и падение цен на недвижимость может наблюдаться примерно на том же уровне - на 30-40% в долларах. Если же спад будет умеренным, то цены на недвижимость могут просесть на 5 - 10 - 15%. Речь идет именно о долларовых ценах, так как они более точно отражают рынок недвижимости в макроэкономическом контексте. При этом стоит отметить, что макроэкономические проблемы обычно сопровождаются ослаблением рубля. Поэтому рублевые цены на жилье снизятся не столь существенно.

В случае умеренной рецессии на мировых рынках их снижение будет минимальным, они могут и вовсе не снизиться, однако какое-то время цены будут топтаться на месте, не отыгрывая даже инфляцию".

Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости"

"Конечно, на стоимость недвижимости влияет ситуация в экономической сфере в стране и в мире, изменение цен на нефть и т.д. Однако рынок вторичной недвижимости достаточно инерционный и резко не реагирует на изменения, поскольку продавцы, и покупатели - физические лица.

Сегодня мы видим стабильную картину на рынке вторичной недвижимости. Цены показывают очень умеренный рост, так как активный спрос уравновешивается достаточно широким предложением.

Положительная макроэкономическая ситуация в начале года привела к оживлению столичного рынка жилья. Мы видим, что у покупателей есть интерес к недвижимости и они хотят и готовы решать свои жилищные вопросы здесь и сейчас, и отложенный спрос, который мы наблюдали со второй половины 2012 года, с каждым месяцем проявляется все отчетливее".