Александр Браверман: "На землях Фонда РЖС к концу 2014 г. прогнозируется ввод более 3 млн кв. м жилья"

Гендиректор Федерального фонда содействия жилищному строительству рассказал "Интерфаксу", как к 2016 г. превысить планку 1987 г. по объему ввода жилья

Москва. 25 декабря. INTERFAX.RU - Генеральный директор Федерального фонда содействия жилищному строительству Александр Браверман рассказал в интервью "Интерфаксу", какие механизмы будут способствовать развитию жилищного строительства, о реализации фондом мер господдержки в сфере жилищного строительства, а также о планах фонда по вводу в эксплуатацию жилья в 2014 году.

- Президент РФ Владимир Путин в своем ежегодном послании Федеральному Собранию 12 декабря поставил задачу по увеличению к 2016 г. годового объема вводимого в эксплуатацию жилья – необходимо превысить планку 1987 г., когда в стране было введено 72,8 млн кв. м. За счет применения каких механизмов можно достичь таких результатов?

- Для ввода к 2016 г. 75 млн кв. м жилья необходимо наращивать темпы предоставления достаточного количество земельных участков, а также проработать вопросы их инфраструктурного обеспечения.

Необходимым условием является многоканальность предоставления земельных участков для целей жилищного строительства. Общая площадь земельных участков, предоставленных Фондом РЖС в 2012 г. для целей жилищного строительства, составила 30,6% от общей площади земельных участков, предоставленных в целях жилищного строительства на аукционах в Российской Федерации всеми публичными собственниками, увеличившись на 10% по сравнению с прошлым годом. Так быть не должно. Необходимо, чтобы муниципальные, региональные, неразграниченные государственные земли также были задействованы для целей жилищного строительства.

Кроме того, в отношении предоставляемых земельных участков должны быть приняты необходимые решения по обеспечению их прежде всего инженерной инфраструктурой. Отсутствие таких решений сдерживает и освоение земельных участков, которые уже находятся в собственности или в аренде у застройщика. При этом застройщиков необходимо стимулировать зарабатывать не с единицы квадратного метра площади жилья, а с его объема. Надо превратить рынок продавца в рынок покупателя.

Необходимо синхронизировать инвестиционные программы естественных монополий с программами развития территорий и жилищного строительства, в приоритетном порядке рассматривать вопросы, связанные с обеспечением инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья экономического класса. Приведу пример: Фондом РЖС заключены соглашения с субъектами естественных монополий, в рамках которых были утверждены регламенты включения объектов инженерной инфраструктуры, необходимых для обеспечения жилищного и иного строительства на земельных участках Фонда РЖС, в инвестиционные программы указанных организаций. Это позволяет существенно сократить срок реализации проекта и удешевить присоединение к инфраструктуре. Если обычно первая очередь проекта комплексной застройки вводится через 5,2 года после получения прав на землю, то на наших участках этот срок в 2 раза короче.

Также фонд сформировал библиотеку из 35 комплектов проектной документации объектов малоэтажного жилищного строительства для их повторного применения, которые уже прошли экспертизу, — их надо только привязать к участку. Количество инстанций, которые надо проходить застройщикам, резко снижается. Сроки выхода на строительную площадку значительно ускоряются, а общий срок реализации проекта сокращается на 6 - 12 месяцев.

В этих проектах повторного применения стоимость 1 кв. м общей площади жилья по объектным сметам не превышает 25 тыс. рублей. При разработке таких проектов учтены современные энергоэффективные и экологически чистые технологии и материалы. Экономия конечного пользователя при эксплуатации такого жилья может составить до 30 - 40%.

Применение всех названных подходов на муниципальных, региональных, неразграниченных государственных землях позволит увеличить объем жилищного строительства и дать необходимый прирост ввода жилья к 2016 году. Использование таких механизмов на земельных участках фонда дало возможность начиная с 2010 г., т. е. начиная со второго года после предоставления земельных участков Фонда на аукционах, ввести в эксплуатацию свыше 2 млн кв. м жилья в 13 российских регионах.

В настоящее время общий расчетный объем жилья, находящегося в стадии разработки документации по планировке территории, проектирования и строительства, на землях фонда составляет 20 млн 556 тыс. кв. м жилья в 44 субъектах Российской Федерации.

- Вы сказали, что фондом предоставляется треть всего объема земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства публичными собственниками. А сколько федеральных земель вовлечено фондом в оборот?

- В настоящее время межведомственным коллегиальным органом при правительстве РФ указанные решения приняты в отношении 26,94 тыс. га федеральных земель в 73 регионах Российской Федерации, из них для последующего управления и распоряжения 60 субъектам РФ передано 11,03 тыс. га федеральных земель, в собственность Фонда РЖС передано 15,91 тыс. га таких земель. Таким образом, соотношение составило 40 на 60.

В силу федерального закона о содействии развитию жилищного строительства фонд может распоряжаться землей как для жилищного строительства, так и для строительства объектов стройиндустрии, иного строительства.

Фондом для целей жилищного строительства и иного развития территории были объявлены аукционы в отношении земельных участков общей площадью 11 675,4 га, из них 9062,63 га земель были предоставлены застройщикам, в том числе 8316,73 га земель - для жилищного строительства.

- Сколько из них оказались невостребованными застройщиками?

- На текущую дату в собственности фонда находится 69 земельных участков общей площадью 1329,79 га, которые не были предоставлены по итогам проведенных аукционов, что составляет 15% от общего количества земельных участков, или 11% от общей площади земельных участков, выставленных на аукционы.

Хочу отметить, что в приведенном расчете не учтены земельные участки, которые фонд предоставлял безвозмездно, в том числе в муниципальную собственность для размещения объектов инфраструктуры. Это 800 га. Также ЖСК для жилищного строительства фондом передано 233 га.

Оставшиеся участки проходят подготовку к предоставлению для целей жилищного и иного строительства. Это нормально.

Приведу еще один пример. По данным официального сайта torgi.gov.ru за период с октября 2011 г. по июль 2013 г., на аукционах, проведенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления доля непредоставленных земельных участков составила 35% от общего количества земельных участков и 56% от общей площади земельных участков, выставленных на аукционы, в то время как доля непредоставленных земельных участков фонда составила 22% от общего количества земельных участков и 14% от общей площади земельных участков, выставленных на аукционы.

- Опыт работы Фонда РЖС в сфере строительства жилья экономического класса был одобрен обеими палатами российского парламента и рекомендован к тиражированию на всей территории России. Вы упомянули ЖСК. Какие механизмы влияния на стоимость жилья есть у Фонда РЖС?

- В середине 2011 г. законодательство было дополнено положениями о возможности создания на земельных участках Фонда жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой.

Внесение этих изменений было обусловлено необходимостью создания и апробирования механизмов, позволяющих отдельным социально значимым категориям российских граждан приобретать жилье экономического класса по цене ниже рыночной. К таким категориям граждан постановлением правительства РФ отнесены врачи, учителя, научные и инженерно-технические работники государственных академий наук, в том числе молодые ученые, молодые и многодетные семьи, работники организаций ОПК, военнослужащие.

Сейчас Фонд РЖС оказывает кооперативам поддержку в трех формах: бесплатное предоставление земельных участков, бесплатное предоставление типовой проектной документации, а также оказание содействия в обеспечении земельных участков объектами инженерной инфраструктуры.

У нас есть уже практические примеры снижения стоимости жилья в рамках проектов создания ЖСК. В декабре 2013 г. вводятся в эксплуатацию первые кооперативные дома – в г. Казани и в г. Владикавказе. Стоимость 1 кв. м жилья для членов кооператива в Казани не превышает 29 600 рублей при рыночной цене 1 кв. м 43 581 рублей. Снижение составило 32,08%. Стоимость 1 кв. м жилья для членов кооператива во Владикавказе составляет 26 800 рублей. В то время как рыночная цена 1 кв. м составляет 39 000 рублей. Снижение составило 31,28%.

Практика создания жилищно-строительных кооперативов с господдержкой на земельных участках фонда за период 2012 – 2013 годов показала востребованность таких проектов, мы видим большую заинтересованность граждан в создании ЖСК.

В настоящее время Фондом РЖС реализуются 82 проекта создания ЖСК в 40 субъектах Российской Федерации. Общее количество граждан, вступивших в члены кооперативов или претендующих на вступление, составляет 11 771 человек. Общая площадь земельных участков, предназначенных для передачи кооперативам, составляет 754 га.

В течение 2013 года Фонду РЖС удалось сохранить динамику инициирования создания жилищно-строительных кооперативов - не менее 5 кооперативов в месяц. Планируется сохранить указанные темпы и в будущем.

Несмотря на то что возможность создания ЖСК по правилам федерального закона о содействии развитию жилищного строительства может быть реализована на земельных участка, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в настоящее время на таких землях общей площадью 2,54 га создано только 8 кооперативов, рассчитанных на участие 238 человек. Это означает, что регионам надо активнее реализовывать свои функции по организации создания ЖСК из числа категорий граждан, работающих в региональных и муниципальных учреждениях и организациях, и передавать таким кооперативам земельные участки из публичной собственности для целей строительства жилья экономического класса.

Уже больше года на земельных участках Фонда РЖС работают аукционы с обязательством застройщика построить и продать жилье экономического класса по фиксированной цене гражданам. Такие аукционы стали еще одним механизмом, влияющим на снижение стоимости жилья.

Победители этого нового вида торгов обязаны продавать жилье экономического класса отдельным категориям граждан по минимальным фиксированным ценам, которые устанавливаются на аукционе, граждан из числа социально значимых категорий, перечень которых определен правительством РФ. Он практически совпадает с перечнем категорий граждан, имеющих право на вступление в ЖСК с господдержкой.

Торги ведутся на понижение цены 1 кв. м такого жилья. Начальная цена продажи 1 кв. м жилья устанавливается на уровне цены Минстроя России, определяемой ежеквартально для каждого конкретного субъекта РФ. Сейчас указанная цена, определяемая Минстроем России, в среднем на 20% ниже рыночной цены.

Важно масштабировать указанные механизмы снижения стоимости жилья. Сейчас ничто не мешает предоставлять земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на открытых аукционах для жилищного строительства. Пока на такие земли не распространяется порядок, позволяющий на аукционе зафиксировать цену продажи готового жилья. Но с учетом опыта фонда уже готовятся соответствующие изменения в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса.

- Несмотря на то что цена жилья в социально ориентированных проектах фонда очевидно снижена по сравнению с рыночной, перечисленные вами категории граждан вряд ли способны улучшить свои жилищные условия на счет собственных средств. Помогает ли фонд в получении ипотеки?

- Фонд РЖС инициирует разработку специальных кредитных продуктов для членов ЖСК, которые предусматривают пониженный размер ставки по кредиту и возможность транширования (выдачи кредитов частями. - ИФ). Эти продукты впервые были разработаны ОАО "Сбербанк России" и предусматривают ставки по кредиту от 9,5% до 12,5%.

Например, в 2012 г. ОАО "Сбербанк России" совместно с фондом был разработан специальный ипотечный продукт для участников пилотного проекта создания ЖСК "Сигма" из числа молодых ученых и сотрудников Сибирского отделения РАН. При этом первоначальный взнос по кредиту составляет 10% от стоимости жилья, а процентные ставки установлены на льготном уровне. Дополнительной особенностью программы является возможность получения кредита несколькими траншами по мере реализации этапов жилищного строительства, что позволяет значительно уменьшить процентную нагрузку на заемщика.

Основываясь на данном опыте, в конце 2012 г. ОАО "Сбербанк России" и фонд начали разработку специального кредитного продукта для членов ЖСК "Остров", образованного из числа преподавателей Дальневосточного федерального университета и сотрудников Дальневосточного отделения Российской академии наук. В начале 2013 г. ОАО "Сбербанк России" утвердило специальный ипотечный продукт для участников вышеназванного кооператива, также предусматривающий поэтапное финансирование заемщиков.

Интересным является тот факт, что после разработки указанных кредитных продуктов альтернативные кредитные продукты предложили членам кооператива и другие банки.

- При наращивании объемов земельных участков, предоставленных ЖСК с господдержкой, на аукционах, где торги ведутся на понижение стоимости одного кв. метра жилья, сможет ли Фонд РЖС добиться желаемых финансовых показателей?

- Мы не упомянули еще одно социально ориентированное направление, которым занимается фонд. Это создание условий для обеспечения жильем граждан, имеющих трех и более детей.

В соответствии с ходатайствами регионов и по предложениям фонда межведомственным коллегиальным органом при правительстве РФ были приняты решения о целесообразности передачи органам государственной власти 36 субъектов РФ осуществления полномочий Российской Федерации в отношении федеральных земель общей площадью 6430,65 га для их предоставления многодетным семьям, предварительно обеспечив такие участки объектами инженерной инфраструктуры. Такой объем земель позволит обеспечить жильем не менее 52,5 тыс. многодетных семей.

Фонд РЖС не является коммерческой организацией, не имеет цели извлечения прибыли из результатов своей деятельности. Как институт развития, фнд реализует меры государственной поддержки развитию жилищного строительства.

При этом у фонда есть инвестиционная программа, целью которой является инвестирование средств в обеспечение земельных участков фонда объектами инженерной инфраструктуры. Такие земельные участки должны быть площадью не менее 50 га, на них должно строиться не менее 75% жилья экономического класса в общем объеме застройки, инвестиционная оценка проекта жилищного строительства должна быть отрицательной. Есть особенности инвестирования в земельные участки, предоставляемые ЖСК или для строительства жилья экономического класса с обязательством застройщика по продаже такого жилья по фиксированной цене.

В настоящее время фондом приняты инвестиционные обязательства по обеспечению земельных участков фонда инженерной инфраструктурой на сумму 4,546 млрд рублей. На указанных участках планируется возвести 3,7 млн квадратных метров жилья.

Конечно, фонду важно добиться финансовых показателей, ежегодно предусматриваемых программами деятельности фонда, прежде всего для целей последующего инвестирования в земельные участки фонда для обеспечения строительства на них жилья экономического класса. При этом у фонда нет ни копейки бюджетных средств. Наоборот, налоговая нагрузка составляет 41%.

- Расскажите, пожалуйста, о планах на ближайшую перспективу. Какой объем готового жилья планируется к вводу на участках фонда в 2014 году и какой процент от этого будет доступным жильем?

- В настоящий момент доля жилья экономического класса в общем объеме застройки на земельных участках Фонда РЖС составляет 68%. Т. е. из 20 млн 556 тыс. кв. м общей расчетной площади жилья, которое находится на разных стадиях проектирования и строительства, это более 14 млн кв. м жилья.

В 2014 году величину общего объема жилья, находящегося в стадии разработки документации по планировке территории, проектирования и строительства, на земельных участках Фонда РЖС планируется довести до 25 млн кв. м. Данные объемы текущего и планируемого строительства позволяют прогнозировать ввод в эксплуатацию в 2014 году более 1 млн кв. м жилья без учета вводов жилья предыдущих периодов. Суммарно с учетом темпов строительства на землях Фонда РЖС мы прогнозируем к концу 2014 г. ввод в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья.