Что станет с ценами на жилье?

Стоимость квадратного метра в новостройках Москвы к концу 2010 года вырастет на 10-12%, а в 2011 - еще на 12-15%, полагают аналитики компании "Миан". Если эти прогнозы сбудутся, инвестиции, принесшие большие убытки, могут снова стать прибыльными

Москва. 10 декабря. IFX.RU - В докризисные времена предприимчивые россияне активно вкладывались в недвижимость, в надежде приумножить средства благодаря неуклонному росту цен квартиры. Кризис, как известно, отбил у населения желание покупать жилье в инвестиционных целях. По итогам последнего года такая покупка оказалась одним из самых невыгодных инструментом сбережения средств.

Однако некоторые эксперты уже активно агитируют инвесторов возвращаться на рынок жилья. Ведь, объясняют обывателям аналитики компании "Миан", покупка квартиры выгоднее покупки автомобиля. Последний будет только безнадежно дешеветь, тогда как цены на недвижимость, по мнению ее продавцов, уже скоро отправятся в рост.

Как это было

Как отмечают аналитики компании "Миан", в 2006 году в инвестиционных целях совершалось 30%-40% от общего числа сделок с недвижимостью, а в периоды наивысшего покупательского ажиотажа - и все 60%.

В начале 2007 года массовое инвестирование в московское жилье продолжилось, однако, уже с осени инвестиционный спрос на московскую недвижимость заметно сократился - не более 5-7% от общего числа сделок с жилой недвижимостью.

В 2008 году активность инвестиционных покупателей в общем объеме операций с жильем существенно не изменилась. Ну а осенью, как известно, развернулся кризис. Доля тех, кто приобрел квартиру в инвестиционных целях в 2009 году, по оценкам экспертов "Миана", составляет не более 2-4% в общем числе сделок.

За последний год (с ноября 2008 года по ноябрь 2009 года) московская недвижимость вообще оказалась одной из самых невыгодных инвестиций. По данным расчетов Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании БДО Юникон, в годовом исчислении покупательная способность инвестиций в нее снизилась на 31,15%.

Что ждать в новом году

Однако уже в обозримом будущем все может вернуться на круги своя. Недвижимость в столице станет снова приносить доход, ожидают аналитики компании "Миан". В 2010 году отложенный спрос будет постепенно увеличиваться. Следом за ним инвестиционный спрос также пойдет в гору, полагают они.

Растущий интерес к недвижимости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Напомним, что официальный прогноз по инфляции на 2010 год составляет 9-10%.

По предварительным оценкам аналитиков "Миана", ожидается, что стоимость квадратного метра в новостройках к концу 2010 года вырастет на 10-12%, в 2011 - на 12-15% и, как минимум, столько же и в 2012 году.

Прогнозы аналитиков довольно сильно расходятся с официальными. Минэкономразвития обещает недвижимости куда более скромный рост в 2010-2015 гг. Как напоминают эксперты "Миана", министерство не ожидает темпов выше 2-5% в год с оговоркой, что в 2010 году еще продолжится падение - на 1,9% по сравнению с 2009 годом.

Однако прогноз министерства "относится к рынку жилья в "среднем" по всей России, а Московский регион и "вся" Россия, с точки зрения инвестиционной привлекательности, - это, как говорится, две большие разницы", - поясняют эксперты такую разницу в цифрах.

Кроме того, прогноз Минэкономразвития "не учитывает ни темпов потребительской инфляции, ни возможный рост цен на стройматериалы и прочее, относящееся к процессу возведения коммерческого жилья", - добавляют эксперты. Сюда же можно добавить разницу в уровне платежеспособности москвичей и жителей в регионах, а также грядущий дефицит московских новостроек, который на периферии пока еще не столь ощутим.

В отличие от Минэкономразвития, специалисты "Миана" считают, что "рост цен начнется не в 2011 году, а уже в 2010, и кумулятивный прирост на уровне 25% будет обеспечен не к 2016 году, как прогнозирует МЭР, а уже в среднесрочной перспективе, т.е. в 2012 году".

Уже в 2013 год прогнозисты "Миана" ожидают, что произойдет очередной "скачок" цен. Каков будет размер этого "скачка" пока сказать трудно, признают они.

Квартира вместо автомобиля

Рассуждая о возможности роста цен на квартиры, аналитики сравнивают ситуацию в недвижимости с авторынком. Эксперты агитируют граждан покупать именно недвижимость, а не авто.

"Автомобиль в период нестабильности, по большому счету, такая же "роскошь", как и недвижимость, - объясняют аналитики. - Только в первом случае, в плане инвестиций - это "ноль без палочки" и с годами только теряет в цене, а во втором - эффективный инвестиционный инструмент, приносящий стабильный доход, и, постоянно растущий в цене".

Простые математические расчеты показывают, что квартира в новостройке, приобретенная в период ценового "дна", даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход как минимум на уровне 40-50% от ее первоначальной стоимости, в то время как, например, банковские депозиты за этот же период - всего не более 35-40%, - отмечают аналитики.

Что сейчас

Верить или нет настойчивым рекомендациям аналитиков компании "Миан" инвестировать в недвижимость - личное дело каждого. Однако что касается нынешнего уровня цен на жилье, то они, похоже, перестали падать и направились в рост.

По данным портала ARN.RU ("Анализ рынка недвижимости") в ноябре 2009 года в Москве на вторичном рынке цены выросли на 2,8% до $5 тыс. за 1 квадратный метр жилья. В типовых домах-новостройках цена одного "квадрата" выросла на 2,1%.

В декабре, как полагают аналитики ARN.RU, рост долларовых цен продолжится. При этом рублевые цены будут в значительной мере зависеть от курсовой стоимости доллара. Ориентировочные значения роста долларовых цен будут находиться в пределах 1-2%.

По данным портала ГдеЭтотДом.РУ за ноябрь цены предложения на вторичном рынке жилья в Москве выросли на 0,2%. В Московской области прирост за месяц составил 0,6%.

Вложить бы рад

Случиться ли на московском рынке жилья новый инвестиционный бум, сказать сложно. С одной стороны, по данным осеннего опроса холдинга "Ромир", 47% наших соотечественников лучшим объектом для инвестиций считают именно недвижимость. Особенно часто вложить свои средства в жилье готовы респонденты в возрасте от 25 до 34 лет (56%).

Однако, несмотря на очевидную популярность недвижимости в качестве объекта вложения денег, массовой скупки жилья в российских городах ожидать, все-таки, не следует. Ведь, как сообщали социологи "Ромир" ранее, 48% россиян утверждают, что свободных средств у них нет и сберегать им нечего.