Жилье: упасть вдвое для пользы дела

Резкое падение цен на жилые квадратные метры до уровня инвестиционной себестоимости пойдет только на пользу стройкомплексу, считают в Ассоциации стоимостного инжиниринга. По оценкам специалистов, для Москвы этот порог составляет 60-70 тыс. рублей, что существенно ниже нынешних "отпускных" цен

Москва. 4 августа. IFX.RU - Московский рынок жилья уже который месяц не может нащупать дно. Квадратный метр вроде бы замедлил свое падение, но стабилизации так и не наступило. Мнения риелторов и их потенциальных клиентов в целом не блещут большим разнообразием вариантов. Да и выбора большого нет: умеренное падение, стагнация или постепенный рост. Куда пойдет квадратный метр, будет в целом зависеть от макроэкономической ситуации в целом по стране и в отдельно взятом регионе, в частности.

Более жесткий вариант видят в профессиональном сообществе строителей. В Ассоциации стоимостного инжиниринга считают наиболее реальным резкое падения цен на столичный квадратный метр до уровня себестоимости. Эксперты считают, что это пойдет стройкомплексу только на пользу.

Упасть для пользы дела

Цены на жилье в Москве до конца года должны упасть до 60-70 тыс. рублей за кв. метр, заявил президент Ассоциации стоимостного инжиниринга, член совета Российского союза строителей (РСС) Евгений Ермолаев на пресс-конференции "Стройкомплекс России. Состояние и перспективы".

По его мнению, есть несколько сценариев развития рынка жилой недвижимости. Один из них - медленное сползание. "Цены продолжат снижаться теми же темпами - 1-3 процента в месяц - и по этому сценарию падение будет длительным, что маловероятно", - заявил Е.Ермолаев.

По его мнению, более правдоподобный сценарий - более резкое падение цен на недвижимость столицы. "В случае, если в ближайшие 1,5-2 месяца цены на рынке жилья не стабилизируются, то в октябре-ноябре 2009 года представляется возможным резкое падение цен", - прогнозирует эксперт.

"При этом нижний порог рыночной цены квадратного метра в Москве оценивается в 60-70 тыс. рублей - на уровне инвестиционной себестоимости жилья для застройщика. В жилых домах по индивидуальным проектам в престижных районах столицы - нижний порог рыночных цен оценивается в 120-150 тыс. рублей за квадратный метр", - рассказал эксперт, добавив, что "в подмосковных городках цена за метр может упасть до 30-35 тыс. рублей".

По оценке эксперта, 60 тыс. рублей за квадратный метр в Москве - это нижний порог падения цен на готовое жилье, который определяется инвестиционной себестоимостью строительства, то есть суммарными расходами инвестора.

По словам Е.Ермолаева, не исключено и давление на рынок со стороны финансово-кредитных учреждений, реализующих квартиры должников по ипотечным займам. "Залоговые активы некоторых девелоперов, а также заложенные квартиры в банках, могут осенью выйти на рынок, что спровоцирует падение цен на недвижимость", - поясняет эксперт.

Сейчас застройщики вынуждены удерживать высокие цены с тем, что, как правило, часть площадей является залоговым активом, снижение цен на реализуемые квартиры повлечет необходимость пересчета размеров залогового обеспечения, считает Е.Ермолаев.

По оценке специалиста, количество реальных сделок купли-продажи на рынке сократилось примерно в 10 раз от докризисного уровня. "Разница между ценой предложения и данными оценок фактически совершенных сделок свидетельствует о том, что рынок жилья все еще не стабилизировался после изменения конъюнктуры спроса", - заявил Е.Ермолаев.

Надеяться на восстановление спроса не стоит. К началу сентября единовременное предложение готовых квартир на рынке жилья практически во всех регионах продолжает вдвое превосходить устойчивые объемы единовременного предложения, наблюдающиеся в последние годы. "В сентябре нет предпосылок для изменения тенденций к увеличению платежеспособного спроса, соответственно и нет предпосылок роста цен на недвижимость", - заключил эксперт.

Сейчас цены на московскую недвижимость в 4-5 раз больше ее инвестиционной себестоимости, в регионах в среднем в 2 раза, то есть, имеется возможность падения цен на недвижимость до 60-70 тыс. рублей за кв. метр, прогнозирует эксперт.

Московские власти, подсчитавшие, что на сегодня себестоимость жилья экономкласса ("коробки") реально составляет 23-24 тыс. руб. за один кв. м, с учетом инфраструктуры - 40-42 тыс. руб., должны быть не против сценария, представленного в Ассоциации стоимостного инжиниринга. Как рассказывал руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк, в ходе аукционов цена выкупа квартир у застройщиков опускалась до 40 тыс. По его мнению, это достаточно объективная цена.

К тому же отход рынка к уровням себестоимости пойдет строительной отрасли только на пользу. "Чем быстрее упадут цены на жилье в России, тем лучше будет для всех строителей. Это будет самым созидательным моментом для всего строительного комплекса", - считает Е.Ермолаев.

Хрупкое равновесие метра

Рынок жилья России все ближе к точке ценового равновесия, делают вывод в GED Analytics, оперируя статистикой по ценам. Она свидетельствует, что темпы снижения стоимости жилья замедляются. Так, если в июле 2009 года средние цены предложения на жилье в Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) снизились на 1,4%, а в Санкт-Петербурге на 1,8%, то в августе снижение цен предложения на жилье в Москве составило 0,3%, а в Санкт-Петербурге – 0,7%.

К концу августа средние цены предложения в Москве установились на уровне 136 тыс. 700 рублей за кв. м. В начале лета они составляли 142,9 тыс. рублей за кв. м. За лето цена квадратного метра снизилась на 6,2 тыс. рублей или на 4,3%.

В Санкт-Петербурге к концу августа средние цены предложения остановились на уровне 69,5 тыс рублей за кв. м. За лето питерский квадратный метр «потерял» 4 тыс. рублей своей ценности, или 5,4%. Стоимость средней петербургской квартиры (64 кв. м) за лето снизилась на 256 тыс. рублей.

Квадратный метр в Подмосковье предлагают купить в конце августа в среднем по 57,8 тыс. рублей, что на 2,8 тыс. рублей дешевле, чем в начале лета (снижение на 4,6%). Экономия покупателя стандартной подмосковной квартиры (60 кв. м) за лето составила 168 тыс. рублей.

Несколько отличаются оценки других экспертов. По данным "Аналитического консалтингового центра "Миэль", в среднем в июле снижение достигло 2,7%, а в августе темп падения уменьшился до 1,2%. А средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась с 166,6 до 157,1 тыс. рублей за квадратный метр.

Уменьшение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в столице составило 2,1%, а в типовых домах-новостройках цены - на 2,4%, утверждает портал arn.ru. Можно до бесконечности сравнивать стоимость жилья в абсолютных цифрах (она разнится от одной экспертной оценки к другой), но определяющим моментом является факт снижения цен.

Дальнейшее направление цены квадратного метра экспертами ставится в зависимость как от макроэкономической ситуации в целом, так и от локальных особенностей рынков. Важное место в их оценках занимает внутренняя экономическая политика государства, местных властей и крупных игроков рынка. По мнению аналитиков GED Analytics, активизировать рынок жилой недвижимости может поощрение выдачи новых ипотечных кредитов, кредитования новых и крепко стоящих на ногах застройщиков, эффективное донесение до населения информации о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление госгарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками. Но если одна из цепочек в виде нефтяного барреля дрогнет (снизится до $45-50), то средние цены предложения в Москве могут скорректироваться до уровня 125 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. еще примерно на 10% от текущего уровня, просчитывают в GED Analytics.

В помощь ипотеке

Одна из составляющих рынка жилой недвижимости - ипотека, получила очередную подпитку от властей. Наблюдательный совет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) внес изменения в правила реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. В частности, как говорится в сообщении АИЖК, поддержка будет предоставляться заемщикам, имеющим неисполненные обязательства по ипотечным кредитам (займам), выданным до 1 июля 2009 года (ранее - до 1 декабря 2008 года). Данные изменения были приняты с целью оказания дальнейшей помощи заемщикам в текущих экономических условиях и стимулирования рынка ипотечного кредитования. Кроме того, действие программы реструктуризации ипотечных кредитов будет распространяться теперь и на кредиты, предоставленные на капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения, обеспеченные залогом жилого помещения.

Общий объем выданных гражданам ипотечных жилищных кредитов гражданам в рублях и валюте в январе-июне 2009 года составил 55,3 млрд рублей, следует из данных, опубликованных Банком России. К 1 июля 2009 года объем выдачи кредитов упал почти в 5,6 раза по сравнению с прошлым годом. Просроченная задолженность этот период выросла в 1,86 раза, на начало июля она составила 21,4 млрд рублей (на 1 января - 11,5 млрд рублей). За июнь общий объем просрочки по ипотечным кредитам в рублях и валюте вырос на 8%.