Начальник ГлавУпДК при МИД РФ Иван Сергеев: Кто не строит, тот не удержится на рынке

Раньше ГлавУпДК был единственной в мире организацией по обслуживанию дипкорпуса, а на сегодняшний день 34 страны имеют подобные структуры. Начальник ГлавУпДК при МИД России Иван Сергеев ответил на вопросы агентства "Интерфакс"

Москва. 16 апреля. INTERFAX.RU – Начальник Главного производственно-коммерческого управления по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК) при МИД России Иван Сергеев ответил на вопросы агентства "Интерфакс".

Иван Иванович, с какими результатами ГлавУпДК завершило 2007 год и каковы планы на 2008 год?

Результаты 2007 года нас, безусловно, радуют. Нами выполнены все планы с хорошими показателями: выручка, прибыль, рентабельность.

Впервые мы перешагнули 7-миллиардный рублевый рубеж по валовой выручке и 2-х миллиардный - по чистой прибыли. Это ставит нас в ряд 500 крупнейших высокорентабельных компаний России. По выручке мы находимся между третьей и четвертой сотней компаний, а по рентабельности - входим в число 25 первых крупнейших компаний, опережая и "газовиков", и "нефтяников".

Четыре года назад валовая выручка у нас составляла четыре с небольшим миллиарда рублей. А к 2012 году мы планируем выйти на 12-миллиардный рубеж.

За прошлый год нами оказано 1 млн 250 тыс услуг. При этом основную выручку - до 70 процентов - получаем от сдачи в аренду жилых и офисных площадей и 30 процентов дают другие услуги, которых на сегодня мы оказываем более 3,5 тыс. видов.

Раньше ГлавУпДК был единственной в мире организацией по обслуживанию дипкорпуса, а на сегодняшний день 34 страны имеют подобные структуры.

Мы считаем, что способствуем формированию имиджа новой России. Лозунг, который мы взяли - не случаен: "Гостеприимство - наша профессия". И от того, как мы работаем, иностранцы во многом судят о России. Например, газета "Нью-Йорк Таймс" более 55 лет арендует у нас на Кутузовском проспекте помещения, никуда не переезжая, несмотря на ежегодный рост цен.

В этом году исполняется 20 лет, как мы работаем на полном хозрасчете и самоокупаемости. Наши затраты на строительство и ремонт зданий, совершенствование системы эксплуатации приближаются к 3 млрд. рублей ежегодно. При этом "возраст" нашей основной недвижимости превышает по жилью - 40 лет, а по особнякам - 100 лет.

В целях экономии средств на коммунальные услуги, а они ежегодно возрастают на 20%, мы уже три года активно занимаемся автоматизацией управления технологическими процессами. В 2006 году мы автоматизировали управление целым жилым кварталом на Добрынинской площади - водо -, тепло-, энергоснабжение, вентиляция, кондиционирование - все инженерные схемы управляются компьютерами из одного места и, самое главное, исходя из режима экономии. Благодаря этим новшествам в прошлом году сэкономлено 8 млн рублей.

Сотрудники ряда посольств в РФ услугам ГлавУпДК предпочитают частный сектор. В чем Вы видите причину этого и удалось ли расширить круг зарубежных клиентов вашего управления по сравнению с прошлыми годами?

Прежде всего, я сразу хотел бы уточнить, что не предпочитают частный сектор, а используют частный сектор.

Сегодня существует рынок, нет жестких ограничений найма на работу в диппредставительства. Ограничения касаются лишь размещения дипломатических миссий. Все это определено Венской конвенцией, по которой принимающая страна несет ответственность за безопасность дипломатов и дипломатических представительств. В США, например, принят жесткий закон об иностранных представительствах, где каждый шаг дипломата расписан: куда он должен придти, к кому обратиться, по какому адресу может проживать.

Если говорить о наших клиентах. Из 210 диппредставительств 185, включая международные организации, обслуживаются ГлавУпДК. Заключено порядка 400 договоров на аренду зданий, нежилых и жилых помещений общей площадью около 350 тыс квадратных метров. Из семи тысяч фирм около трех тысяч также обслуживаются нами. Арендаторами помещений управления являются также 175 корреспондентских пунктов зарубежных СМИ. Отрадно то, что число наших клиентов ежегодно растет.

Мы активно занимаемся и подбором кадров обслуживающего персонала для зарубежных представительств - таковых сейчас насчитывается более семи тысяч. В советские времена в этой области мы были монополисты. А после распада СССР в 1991 году некоторые загранпредставительства решили: теперь мы свободны и сами будем подбирать кадры. В итоге были случаи грабежей, принятые с улицы работники имели по две-три судимости. Да и сами люди, оказавшись в иностранном представительстве, страдали. Зарплату они получали напрямую от посольств, минуя органы социальной защиты. А потом, когда приходили за больничным или пенсиями, им говорили: Вы социальный продукт не создавали, налоги не платили - какая же пенсия? И люди быстро поняли, что лучше вернуться к легальной практике. ГлавУпДК обеспечивает социальную защиту работника, взаимоотношения инопредставительство-работник регулируются легальными договорами, и человек имеет все законные права на больничный лист и пенсию.

Кроме того, мы еще имеем и определенные корпоративные возможности. Два года назад мы разработали положение о корпоративных арендаторах, и, если наш клиент заключил договор об аренде помещения, стоимостью более пятьсот тысяч долларов, ему предоставляются определенные льготы - в медицинском центре, в центрах отдыха в Нахабино и "Завидово", в автоцентре, в подборе персонала.

Сегодня на рынке все больше и больше появляется объектов класса "А" и "Б" - более современных, удобных, с подземными паркингами, которых нет, к сожалению, в домах советской эпохи. Первая подземная парковка на 350 мест у нас появилась с вводом в эксплуатацию в 1992 году комплекс "Парк-плейс" на Юго-Западе Москвы. Комплекс в Добрынинском переулке, который мы сегодня строим, будет иметь подземную парковку уже почти на 700 машиномест.

У нас строят много и неплохо, но управление хозяйством, к несчастью, везде отстает. А наука управлять гораздо сложнее, чем наука строить. Мы с американскими партнерами совместно управляем комплексом "Парк-плейс" уже пятнадцать лет. За счет слаженной качественной работы удается и по сегодняшний день этот комплекс заполнять на 99 процентов, хотя арендные ставки там не самые низкие. За пятнадцать лет он окупил себя 2,8 раза. С гордостью хочу отметить, что целый ряд московских строительных компаний предлагает нам взять в управление их жилые объекты.

Недавно мы получили предложение об открытии в Конаково в Тверской области университета подготовки управляющих кадров с брэндом ГлавУпДК.

Только через наш сайт мы ежемесячно получаем порядка семи-восьми тысяч обращений по вопросам аренды. Я это объясняю тем, что, во-первых, мы госпредприятие, во-вторых, обеспечиваем надежные управление, безопасность.

Проводимые нами социологические опросы показывают, что сегодня наиболее острым остается вопрос безопасности. Я вспоминаю, лет пятнадцать назад на первом месте стояло требование чистого воздуха.

Словом, конкуренции мы не боимся, и свою работу прогнозируем исходя из условий московского рынка недвижимости.

Какие шаги предпринимаются для совершенствования услуг зарубежным клиентам? Ведется ли строительство новых жилых зданий?

По плану к 2012 году мы должны построить только новых площадей не менее 280 тыс квадратных метров. Это примерно четвертая часть того, что мы сегодня имеем. Я говорю об этом как о главной задаче, потому что это -будущее нашей организации. На "старых" площадях дальше уже развиваться невозможно, потому что их реконструкция и ремонты обходятся в два раза дороже, чем новое строительство.

Есть ряд объектов, в том числе панельные 9-этажки, скажем, на Переяславской улице, которые надо заменить на новые современные дома с большими подсобными помещениями и гаражами.

Поэтому мы строим новые, современные жилые дома, те, которые востребованы сегодня на рынке. Кроме того, за прошедшие четыре года мы капитально отремонтировали 20 особняков в Москве. Сейчас вплотную занимаемся реконструкцией и реставрацией Дома Игумнова - резиденции посла Франции. Сегодня мы сдали третий корпус, на очереди - второй. Затем перейдем к самому большому. Только предварительно их реконструкция оценивается более чем в 10 млн долларов.

Реконструируем и жилые дома. Делаем систему уплотнения на наших объектах - там, где возможно добавить хоть метр, мы его добавляем.

Так что строили, строим и будем строить.

В 2008 году будет введено более 130 тыс квадратных метров новых высококлассных площадей. В их числе жилищно-офисный комплекс в Добрынинском пер., жилищно-офисный комплекс на улице Новаторов. В настоящее время ведётся проектирование жилищно-офисного комплекса, таунхаусов и пентхаусов на Кутузовском проспекте с вводом их в эксплуатацию в 2010 году, что позволит создать на Кутузовском проспекте "дипломатический квартал". Общая площадь проектируемого комплекса составит около 60 тыс. кв. метров, будет создана современная инфраструктура с подземной автостоянкой.

Кроме того, большой объём строительных работ предстоит выполнить на территории комплекса отдыха "Завидово", где в 2008-2012 гг. будут построены гостиница, 52 коттеджа, многофункциональный центр развлечений, модернизирована акватория Центра водного спорта. На территории Московского загородного клуба Нахабино в ближайшие 2-3 года будут построены 15 коттеджей и жилой дом площадью более 2 тыс.метров.

Иностранные представительства действуют не только в Москве, но и во многих городах России. Есть ли аналогичные вашей структуры за пределами столицы?

Эта система пока в стадии становления. Уже работает предприятие "Инпредсервис" в Санкт-Петербурге. Предприятие "ИнпредУрал" создано в Екатеринбурге. А в целом правительством установлен следующий порядок: в Москве и Московской области за размещение иностранцев отвечает наше управление, на остальной территории страны - соответствующие субъекты Федерации.

Это не лучший порядок. Он был установлен в 1996 году постановлением правительства и имеет много нареканий. Сейчас мы усиленно добиваемся либо принятия закона об иностранных представительствах, либо корректировки нынешнего порядка, поскольку он не совершенный, не дает возможности качественно заниматься вопросами размещения иностранных представительств.

Как сейчас обстоят дела с соблюдением зарубежными диппредставительствами и другими организациями условий аренды? Есть ли злостные неплательщики и должники?

Конечно, есть. Если бы их не было, у нас была бы другая жизнь. В основном, я должен сказать, у нас уважительно-вежливые отношения с нашими арендаторами. Но есть и неплательщики. Большей частью это относится к российским юридическим лицам, хотя есть "бегунки" и со стороны иностранных компаний. Пожил, пожил и убежал. В год мы подаем в связи с этим 100-120 исков. Это немало с учетом того, что ежегодно управлением заключается около 3 тыс. договоров.

Отмечу, что подавляющее большинство диппредставительств, являющихся клиентами ГлавУпДК, добросовестно исполняют договорные условия. Более того, примерно два десятка посольств на протяжении длительного времени оплачивают аренду занимаемых площадей авансом за год вперед.

Но среди неплательщиков есть и посольства, в основном, африканских стран, которые испытывают сложности не только с арендной платой, но и с содержанием своих работников. В этих случаях управление рассматривает возможность урегулирования проблемы в рамках общего процесса погашения долгов таких стран перед Россией.

Долги дипломатического представительства - это, по существу, государственные долги, т.е. мы не имеем возможности с ними судиться. Поэтому мы были инициаторами постановления правительства, в соответствии с которым по тем странам, которым наше государство периодически списывает долги, мы передаем долги по аренде Минфину, который уже определяет, что с ними делать.

В целом хочу сказать, что количество дебиторов снижается и снижается активно. За пять лет мы снизили дебиторскую задолженность в три раза. Это результат активной работы наших сотрудников.

Посольства и резиденции послов расположены в зданиях, являющихся памятниками архитектуры? Что делает ГлавУпДК для их сохранения?

На сегодняшний день уже полностью отремонтированы 20 особняков. Завершена реконструкция домовладений, занимаемых Бюро ЮНЕСКО, посольством Габона. Проводятся работы по реставрации зданий посольства Франции, резиденции посла США Спасо-хаус. В текущем году планируется приступить к реконструкции особняков посольств Мали и Марокко. Закончена разработка проектной документации для комплексного капитального ремонта посольств Палестины, Танзании, Пакистана и резиденции посла Австралии.

В 2008-09 году мы должны ввести еще 14 капитально отремонтированных зданий. То есть за семь лет будет проведен комплексный капитальный ремонт трети особняков.

Это огромная работа, учитывая, что мы являемся самыми крупными в России балансодержателями памятников архитектуры - у нас их больше сотни в общей сложности, и учитывая сегодняшнюю ситуацию с подготовкой и согласованием работ.

Надеемся, что с выходом Градостроительного кодекса Москвы улучшится ситуация с подготовкой, согласованием и утверждением документации для ремонта и реставрации. Сегодня, если Вы в Москве за два года сможете подготовить необходимую документацию, - это героический успех.

Между ГлавУпДК и Москомнаследием 16 августа 2007 года подписано соглашение о сотрудничестве по вопросам сохранения и популяризации недвижимых объектов культурного наследия, принята совместная программа проведения ремонтно-реставрационных работ по объектам культурного наследия ГлавУпДК в 2007-2012 годах. Департамент строительства Москвы назвал это главным событием 2007 года. Нам, конечно, приятно. Мы договорились о дальнейшем взаимодействии, создана совместная рабочая группа, и уже есть результаты - значительно сократилось, по крайней мере, время подготовки строительной документации.

Мы подписали эту программу, чтобы вдохнуть вторую жизнь в наши особняки. Не секрет, что целый ряд особняков имеет старое инженерное оборудование.

Посольства, арендующие особняки, несут расходы по реставрации или Вы целиком все берете на себя?

Конечно, несут. Многие посольства и многие страны очень уважительно относятся к особнякам. Например, посольство Италии издало на свои средства буклет об особняке, который они арендуют в Москве.

Французскому посольству по решению правительства передали Дом Игумнова в аренду. В обмен французская сторона передала нам в льготную собственность три дома во Франции.

Британская сторона полностью за свой счет реставрирует особняк на Софийской набережной, где расположена резиденция посла Великобритании. Мы только осуществляем контроль и оказываем техническую помощь. Этот особняк по межправительственному соглашению передан британской стороне в аренду на 99 лет. В Лондоне нам передан дом на таких же условиях, где находится резиденция посла России.

Когда завершится восстановительная работа в резиденции посла Великобритании на Софийской набережной?

В 2002 году был завершен первый этап реставрационных работ комплекса зданий - восстановлены два флигеля. С апреля 2006 года начался второй этап - работы по реставрации главного дома резиденции.

Реставрационные работы планируется завершить в 2009 году. Правда, есть сложности. Дело в том, что эту резиденцию окружили со всех сторон так называемой точечной, а скорее даже капитальной стройкой. С учетом того, что особняк находится на острове - с одной стороны канал, с другой - Москва река, естественно, грунты под фундаменты требуют глубокого обследования, прежде чем начинать стройку. Может ведь закончиться тем, что комплекс зданий очень сильно пострадает.

А когда Вы приступите к реставрации Дома Игумнова, занимаемого послом Франции?

С 2010 года мы начнем реставрацию основного здания.

Вы уже упомянули о точечных застройках. Насколько эта проблема сохраняет свою актуальность? Какие шаги предпринимаются для ее решения?

В последние годы на многих объектах ГлавУпДК, в непосредственной близости с которыми возводятся новые здания или ведутся работы по реконструкции существующих, сложилась крайне напряженная ситуация. 12-ти и 17-этажные дома строятся вплотную к наружным оградам представительств без учета опасных зон. В подавляющем большинстве работы ведутся при игнорировании их интересов.

Мы инициировали внесение дополнений в закон РФ от 15 апреля 1993 года "О статусе столицы Российской Федерации". Почему? В статусе столицы не прописаны ее международные обязательства. А Москва не имеет права оставаться в стороне от выполнения обязательств по Венской конвенции о дипломатических сношениях, в соответствии с которой принимающая сторона должна создать все условия, необходимые для работы дипломатического представительства.

Возьмите, например, посольство Кении. Стройка подошла вплотную к фундаменту здания диппредставительства. Это нормальное явление? Я уж не говорю о вопросах безопасности. Во-первых, посол из-за постоянного шума лишен возможности полноценно работать. Во-вторых, где гарантия, что завтра, случись наводнение, не "поплывет" фундамент.

А посольство Туркмении, одна из стен которого из-за близлежащей стройки разошлась на 15 сантиметров. Это как называется?

После предпринятых нами настойчивых шагов в июне прошлого года в постановление правительства Москвы было наконец включено положение, предусматривающее согласование с ГлавУпДК строительной документации по объектам на земельных участках, смежных с территориями иностранных государств, на стадии предпроектной подготовки.

У нас было 13 объектов - посольств и резиденций послов, которые в связи с точечными застройками находились в тяжелом, если не сказать критическом положении. На сегодняшний день примерно по половине этих объектов требуется принятие срочных мер.

Мы договорились с правительством Москвы о создании совместной рабочей комиссии, которая уже приступила к работе и должна по каждому дому, помимо органов технического надзора, вынести свой вердикт. Я думаю, что включение нас в перечень согласующих организаций позволит спасти наши объекты.

Сегодня мы столкнулись еще с одной проблемой. В законе "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" не регулируются вопросы иностранных представительств.

Инициаторами в этом вопросе должны выступать МИД, международные комитеты Госдумы и Совет Федерации. В этой работе мелочей нет. Они могут перерасти в серьезнейшую государственную, а то и межгосударственную проблему.

То есть положение об иностранных представительствах должно быть прописано в общефедеральном законе?

Конечно.

Как конкуренты реагируют на успешную деятельность ГлавУпДК?

Абсолютное большинство компаний, работающих в аналогичных с ГлавУпДК сегментах рынка, реагирует на нашу деятельность вполне адекватно. За годы реформ в России принципы добросовестной конкурентной борьбы пустили глубокие корни. Вместе с тем элементы недобросовестной конкуренции, а порой и грубого искажения фактов и цифр о деятельности ГлавУпДК, нет-нет да и встречаются в "желтом Интернете". Под этим термином я подразумеваю те СМИ, целью которых является стремление любыми путями дискредитировать работу Главного управления, посеять сомнения в законности его действий, подорвать авторитет организации, в том числе в глазах иностранного сообщества Москвы и, как следствие, нанести ущерб имиджу страны.

Вы считаете это делом рук отдельных лиц или речь идет о целенаправленной кампании?

Думается, говорить о целенаправленной кампании вряд ли оправданно. ГлавУпДК весьма хорошо известно не только у нас в стране, но и за рубежом. Его деятельность прозрачна, регламентирована российским законодательством и подконтрольна соответствующим органам. Достаточно сказать, что нашу финансово-хозяйственную деятельность регулярно проверяют Счетная палата, налоговая служба, соответствующие отчеты в установленные законодательством сроки представляются нами собственнику и учредителю. Кроме того, аналитическая информация об основной сфере деятельности ГлавУпДК - сдаче в аренду недвижимости - время от времени появляется на страницах уважаемых российских газет и в электронных СМИ.

В целом, предприятие является высокорентабельным и в официальном рейтинге 500 крупнейших предприятий России занимает место в первой тридцатке.

Российской стороной подписано с зарубежными странами свыше сотни межправительственных документов о взаимном предоставлении недвижимости для размещения дипмиссий. Между тем, известно, что из-за дефицита свободной земли в Москве, РФ не выполняет часть своих обязательств по ряду соглашений. Как решается эта проблема и сказывается ли такая ситуация на условиях существования российских посольств за границей?

Конечно, проблема существует и, конечно, сказывается. Причем, с некоторыми странами очень даже жестко сказывается. Имущественные вопросы зажаты в определенные рамки. И поэтому разговор идет гораздо жестче, чем по проблемам культурного, а порой и экономического сотрудничества. Все соглашения прописаны таким образом, что условия сторон регулируются до сантиметра.

Отношения России с другими государствами в сфере дипломатической недвижимости регламентируются более чем 130 межправительственными документами. В большинстве случаев речь идет о безвозмездном предоставлении земельных участков под строительство собственных зданий или передачу зданий в собственность иностранных государств. Как правило, такие соглашения имеют длительный срок действия (99 лет) или действуют без ограничения срока.

На сегодняшний день в отношении 12 государств остаются не выполненными обязательства РФ по предоставлению земельных участков общей площадью порядка 40 га. Кроме того, не представляется возможной реализация договоренностей с рядом государств, в различное время обратившихся с соответствующими просьбами и выразившими готовность построить свои здания в Москве. Главная причина - отсутствие свободных земельных участков в Москве, особенно в центральной части города.

Я не открою Америки, если скажу, что в генплане Москвы до 2025 года не утвержден единственный раздел, касающийся международных обязательств столицы. И он не утвержден только из-за неурегулированности обязательств по предоставлению земельных участков зарубежным странам.

Правительство Москвы настроено на то, чтобы этот вопрос государственной важности все-таки был урегулирован, и я думаю, что не за горами то время, когда мы получим реальную возможность рассмотреть реальные предложения столицы по решению проблемы. Естественно, это может быть не одна территория, это может быть несколько территорий, потому что найти сегодня в Москве 40 га в одном месте - несбыточная мечта.

И все-таки, правительство Москвы совместно с ГлавУпДК ведет работу по вопросу подбора земельных участков приемлемой площади.