Ипотеку заставят быть привлекательной

Государство не даст зачахнуть ипотеке даже в условиях кризиса. Чиновники начали фонтанировать новыми идеями, от планов по снижению процентной ставки до 13% до вывода объемов ипотеки в следующем году на докризисный уровень в 610 млрд рублей. К проекту могут применить субсидирование ставок, освоенное на автопроме

Москва. 30 июня. IFX.RU - Кто сказал, что российский ипотечный проект превратился в полного калеку? Ничего подобного. Это в нынешнем году она прихрамывает, зато в следующем повернется к потребителю самым выгодным ракурсом. Реанимируя ипотеку, власти обещают падение ставок по кредитам почти до желаемого "президентского" уровня, рынок завалят дешевым жильем эконом-класса, а готовящимся мерам поддержки несть числа. В следующем году ипотеку обещают вывести на докризисный уровень в 610 млрд рублей.

Послушная ставка

Первое и, пожалуй, самое главное, что может сделать ипотеку более привлекательной, это ставки по соответствующим кредитам в банках. Ждать осталось недолго.

Уже в следующем году ставка ипотечного кредитования в России может быть снижена до 13%, заявил глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка во вторник на конференции "Ипотечное кредитование в России". По его словам, сегодня ЦБ РФ "уже дает понять, что ставка рефинансирования будет активно снижаться".

Здесь чиновник явно рассчитывает, что Банк России сдержит свое слово, и вслед за снижением инфляции будет снижать и ставку рефинансирования. По крайней мере, так говорил председатель ЦБ РФ Сергей Игнатьев. А следом и банки начнут снижать свои ставки, в погоне за ипотечным клиентом.

Указанные 13% должны стать той самой отправной точкой, при которой у ипотечного проекта откроется второе дыхание. До этого он явно прихрамывал на обе ноги. Объем предоставленных банками населению жилищных ипотечных кредитов в первом квартале 2009 года уменьшился в 4,3 раза - до 24,438 млрд рублей по сравнению с четвертым кварталом 2008 года (объем кредитования составил 105,056 млрд рублей), и в 6,2 раза по сравнению с первым кварталом 2008 года (150,759 млрд рублей).

Дмитрий Медведев повесил на ипотечном небосклоне путеводную звезду в виде ставки по кредитам не выше 12% годовых. Еще в апреле, когда были указаны ориентиры, глава государства лично называл цифры, под которые в России давали на ипотеку - 20% годовых. Такие данные, если исходить из статистики ЦБ, были перегибом.

Сегодня процентные ставки по ипотечному кредитованию находятся на уровне 2005-2006 года, отметил глава АИЖК.

По данным Банка России, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в мае физлицам российскими банками, снизилась до 14,6% с 14,9% в апреле. В прошлом году рублевая ставка составила 12,9% по сравнению с 12,5% в 2007 году.

Кредиты в валюте подешевели с 13,9% до 13,6% по итогам мая. В 2007-2008 годах средневзвешенная ставка по кредитам в валюте составляла 10,9%.

Самые низкие ставки по майским кредитам были в крупнейших банках - 14,3% в банках из первой пятерки по величине активов (ими выдано 66% рублевых кредитов); немного выше - у банков, занимающих 5-20 места по величине активов (19% кредитов), у банков из третьего-пятого десятков - уже 16,1% (2% кредитов).

Квадратный "эконом-класс" за 30 тысяч вытянет ипотеку

Существенное влияние на развитие ипотеки окажет готовящаяся программа правительства по развитию системы строительства жилья эконом-класса. По мнению А.Семеняки, чтобы нормализовать ситуацию на рынке ипотеки, правительству РФ необходимо сделать то же самое, что было сделано на валютном рынке в прошлом году, когда рост доллара был остановлен путем резкого искусственного снижения курса. "Если правительство понизит стоимость квадратного метра жилья до 30 тыс. рублей, то есть на 20-30% от нынешнего уровня, спрос возникнет сам собой, рынок жилья снова заработает", - считает гендиректор федерального агентства.

Так, в случае, если цена квадратного метра будет находиться на уровне 30 тыс. рублей, а ставка ипотечного кредита - не выше 15% годовых, также жилье станет доступно 42% семей в РФ, а при условии уменьшения ставки до 12% - уже для 52% семей.

Сегодня, как отмечает Росстат, средняя цена жилья в Российской Федерации - 54 тыс. рублей за квадратный метр, однако наблюдается существенное снижение цен. "Такая тенденция ведет к тому, что люди откладывают покупку жилья, они живут ожиданиями снижения цены квадратного метра", - отметил А.Семеняка.

Кроме того, важным фактором является создание типовых проектов, в которых должна быть предусмотрена более гибкая норма количества квадратных метров на человека. Так, если предусмотреть 18 кв. м на человека против 25 кв. м, то уровень доступности такого жилья возрастает в 1,5 раза.

Также при кредитовании более дешевого жилья размер первого взноса может быть уменьшен с нынешних 30% до 10-20%, отметил гендиректор АИЖК. И это понятно, денег у потенциальных покупателей в трудные во всех отношениях времена стало меньше, а если они и есть, стараются придерживать на "черный день".

Застрахуем всех

Сейчас готовится концепция страхования кредитов, которая будет обсуждаться в третьем квартале на встрече с крупнейшими игроками страхового рынка.

"В третьем квартале этого года мы начнем консультации со страховщиками о том, как лучше внедрить эту систему", - отметил он, добавив, что в случае удачного функционирования такой системы размер первоначального взноса по кредиту удастся сократить с 30% до 10-20%.

Он отметил, что рассматриваются несколько сценариев внедрения системы страхования рисков. Один из них - сотрудничество со специализированной страховой компанией, второй вариант - создание дочерней перестраховочной компании, которая будет передавать риски страховым компаниям, сказал А.Семеняка.

Руку помощи безработным

Как сообщил глава агентства, сегодня готовится новая программа для заемщиков, потерявших работу. В этом направлении ведется очень активная деятельность. "Наша задача здесь - недопущение социальной напряженности, для рынка важна стабилизация", - отметил А.Семеняка.

Правда, эта категория пострадавших от кризиса не оценила заботу и все еще неохотно пользуются льготной реструктуризацией долга. В рамках действующей программы поступило 16 тыс. звонков, а заявления подали 3,5 тыс. заемщиков.

Здесь есть свой резон. Обвешанные кризисными проблемами граждане, вкусив один раз "прелестей" ипотеки, бояться брать на себя дополнительную долговую нагрузку.

Если удается прорваться на льготную реструктуризацию, то выдается еще один кредит на покрытие первого на тех же условиях. Бесплатно воспользоваться господдержкой не получится и заемщику придется возвращать проценты и по первому, и по второму кредитам.

Как справедливо заметил А.Семеняка, "люди боятся брать второй кредит, они стараются либо воспользоваться помощью родственников, либо продать имеющееся имущество".

Он также сообщил, что многие банки в настоящее время реализуют собственные программы по реструктуризации задолженности, что положительно сказывается на ситуации с просроченной задолженностью.

Как в автопроме

Правительство РФ может пойти на беспрецедентный шаг и в ближайшее время, по аналогии с автокредитованием отечественного автопрома, запускать субсидирование ипотечных кредитов.

Здесь, отметим, главное, чтобы банки прониклись важностью момента. А то получится, как с автопромом. За первый месяц действия льготы на покупку отечественных автомобилей стоимостью до 350 тысяч рублей, которая стартовала в первых числах апреля, в банки поступило 11,8 тысяч заявок на покупку авто, а выдали банки всего 4 тысячи кредитов. Это при том, что программа была первоначально рассчитана на 150 тысяч льготных автокредитов до конца года.

Дополнительным стимулом для ипотеки должна стать активная работа по субсидированию ипотечных кредитов из местных региональных бюджетов. По словам А.Семеняки, она будет вестись в 2010 году.

Планов громадье, но деньги есть. По словам Александра Семеняки, финансирование проектов АИЖК может вестись из нескольких источников. "В частности, 100-150 млрд рублей у АИЖК сейчас собственных средств, ожидается господдержка, делается ставка и на средства госбанков, в частности, у Внешэкономбанка есть депозит национального благосостояния, который также может использоваться для финансирования ипотечных программ", - подчеркнул А.Семеняка.

Кроме того, по его словам, потенциал есть и у средств Пенсионного фонда, которые также можно было бы направлять на работу с ипотекой.

И будет всем счастье

На такие титанические усилия государства ипотека просто обязана ответить тем, чего от нее так ждут - ростом объемов кредитования. Уровень 2008 года по объему ипотечных кредитов удастся вернуть в 2010 году, надеется гендиректор АИЖК.

По его данным, в настоящее время "объем выдачи ипотечных кредитов находится на уровне 2006 года, в 2010 году он должен вернуться на уровень 2008 года - 610 млрд рублей". Как отметил глава АИЖК, "сейчас это самая главная задача".

Сегодня в России выдается ипотечных кредитов в пять-шесть раз меньше по сравнению с 2008 годом. По словам генерального директора федерального агентства, такие данные объясняются тем, что ипотечное кредитование находится "на стыке рынков жилья и капитала".

Но если рынок ипотеки в целом, и отдельно взятый гражданин, в частности, обрадуются таким ценам, то строителям придется привыкать вести бизнес в таких условиях с расчетом на то, что за счет растущих объемов строительства и продаж квартир, прибыль когда-нибудь вернется.

В ожидании счастья

Пока ипотеке наводят лоск, объем просроченной задолженности по ипотеке продолжает расти, пусть и замедляя темпы.

В январе-мае 2009 года совокупный объем просроченной задолженности увеличился в 1,7 раза - до 19,8 млрд рублей с 11,5 млрд рублей.

Просрочка граждан по рублевым кредитам выросла в 2 раза - до 10,6 млрд рублей с 5,2 млрд рублей, по кредитам в валюте - в 1,5 раза - до 9,2 млрд рублей с 6,3 млрд рублей в рублевом эквиваленте. В то же время в мае темпы роста просрочки по рублевым кредитам (на 12,5%) были ниже, чем в апреле (16,8%) и марте (15,2%).

По валютным кредитам просрочка в рублевом эквиваленте в мае снижалась второй месяц подряд - на 1,9% после снижения на 0,2% в апреле и роста на 50,1% в первом квартале. Однако на этот показатель существенное влияние оказывает динамика валютного курса рубля, в частности, укрепление российской валюты в весенние месяцы.

Начиная с марта объемы погашаемой задолженности превышают объемы вновь выдаваемых кредитов, поэтому общая сумма задолженности по ипотеке три последних месяца снижается - с 1,073 трлн рублей на 1 марта до 1,010 трлн рублей на 1 июня.