Почему не дешевеют квартиры в столице

С начала года квадратный метр в Москве подешевел всего на 1,8% (в рублях). И это при том, что в некоторых регионах цена обрушалась почти на 15%. Но московским строителям все ни по чем: они продолжают получать 100% прибыль

Москва. 28 апреля. IFX.RU - Квадратный метр в Москве, похоже, не собирается дешеветь. Ассоциация строителей России (АСР) оценила масштаб снижения цен по стране и пришла к неутешительным выводам: в столице жилье подешевело с начала года на 1,8% (в рублях), тогда как по стране обвал цен в некоторых регионах достигал 14,5% (именно настолько рухнула цена квадрата в Красноярске). Даже в Санкт-Петербурге квадратный метр стал дешевле на 7,19%.

Но все бы ничего - Москва все-таки столица, сюда стремится каждый, здесь сосредоточена большая часть денег, которая крутится в экономике. Но есть факторы, которые не дают смириться с тем, что метр жилья в мегаполисе никак не хочет идти вниз.

Например, тот факт, что с января по апрель основные стройматериалы стали дешевле на 7,15%. А с начала кризиса, сентября прошлого года, строительные материалы скинули 15,29% стоимости.

А если дешевеют материалы, из которых строятся квартиры, то снижается и стоимость их строительства. По данным АСР, снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости за январь-март 2009 года на 5,34%, а с начала кризиса в сентябре 2008 года - на 12,11%.

По законам жанра, если себестоимость товара снижается, должна снижаться и цена. А учитывая кризисную ситуацию, когда покупательная способность населения становится все скромнее, цена квадратного метра должна опуститься еще ниже. Но Москва - территория, где, видимо, не действуют основные макроэкономические законы. Потому как падение цены квадрата жилья было почти втрое меньше, чем удешевение себестоимости.

Но и с этим можно было бы смириться. Возведение одного метра квартиры в столице обходится дороже, чем в других регионах. Может, гастарбайтерам платят бешеные деньги, да и согласования строительства на всех инстанциях тоже требуют средств. И земля в Москве очень дорогая. И инфраструктуру требуют - поликлиники там, детские сады, школы.

Действительно, себестоимость квадратного метра в столице - самая высокая в России: 57,735 тыс. рублей. Но зато ни одна строительная компания в регионах не зарабатывает столько, сколько московские девелоперы. Их прибыль - 100%. Потому как средняя цена метра новой квартиры эконом-класса в столице - 114,9 тыс. рублей (вторичный рынок - 136,423 тыс. рублей). А это вдвое дороже себестоимости. Получается, что с каждого метра продавцы и строители кладут себе в карман более 57 тыс. рублей.

В других регионах строители не могут похвастаться такими сверхприбылями. Меньше всего повезло девелоперам Омска. Там разница между себестоимостью и ценой метра жилья составляет всего 9,2% (27,514 тыс. и 30,05 тыс. рублей соответственно). На квадратном метре они зарабатывают жалкие 2,5 тыс. рублей.

В северной столице эта разница доходит до 69% (47,7 тыс. против 80,6 тыс. рублей), в Самаре - до 62% (31,032 тыс. против 50,303 тыс. рублей). Даже у ближайших соседей Москвы, строителей Московской области, разница существенно ниже - всего 25% (48,46 тыс. себестоимость при цене 60,5 тыс. рублей).

Так что московские строители не стесняются в установлении цен. И при этом многие из них по уши в долгах.

АСР поясняет: разная глубина снижения цен в 2009 году в российских городах определяется многими причинами. Падение уровня производства и реальных доходов населения увеличивает потенциал снижения цен, поэтому снижение может быть больше в городах, которые сильнее пострадали от экономического кризиса. Чего пока о столице и не скажешь. Также усиливают потенциал снижения цен высокие объемы строительства жилья на душу населения. Да, в первопрестольной строят много.

Более значительный потенциал снижения цен также характерен для городов, где предыдущие годы рост цен шел более интенсивно. А вот это как раз про Москву, ведь цены в последние годы росли просто бешеными темпами.

Средняя "температура цен" по России

В целом "средняя температура" цен на квадратный метр по стране такова: цены на вторичное жилье в регионах России с начала года снизились в среднем на 8,9 % (с начала кризиса осенью 2008 года на 13,1%). Средняя стоимость новостроек упала на 4% (с начала кризиса - 7,31%). В среднем метр новой квартиры эконом-класса стоит 39,354 тыс. рублей, старой - 43,903 тыс. рублей. Себестоимость строительства - 33,563 тыс. рублей. То есть в среднем по стране разница между себестоимостью и рыночной ценой в новостройке эконом-класса составляет 5,79 тыс. рублей.

Разброс между минимумом и максимумом цены предложения для одинаковых по техническим характеристикам и состоянию квартир может достигать 25%.

АСР отмечает, что в феврале-марте немного активизировался спрос во всех регионах, наблюдается оживление рынка альтернативных сделок, сделок по обмену жилья и тому подобных сделок. Эксперты обещают, что в ближайшие 2-3 месяца цены продолжат коррекцию, но темпы падения не будут столь заметными. То есть в Москве мы этой коррекции можем не увидеть совершенно.

Рост цен АСР обещает не раньше 2010 года.