Ипотека как недоступная мечта

Подорожание ипотечных кредитов привело к тому, что купить квартиру по подобной схеме теперь могут лишь весьма состоятельные семьи

Москва. 4 сентября. INTERFAX.RU - С начала сентября в России вновь существенно подорожала ипотека: в ответ на решение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточить требования к заемщикам ставки по жилищным кредитам подняли сразу несколько крупных банков. Теперь квартиру по ипотеке могут купить только весьма состоятельные семьи с доходом порядка $2,5-3 тыс. на человека. Сокращение доли ипотечных сделок и рост невозврата уже выданных средств заставили экспертов говорить о кризисе российской ипотечной системы, аналогичном тому, который наблюдается в Европе и США. И хотя доля ипотеки на отечественном рынке недвижимости никогда не превышала 15%, ситуацией всерьез обеспокоились в Банке России.

Неподъемная ноша

Проблемы в российской ипотечной системе начались в этом году после кризиса на рынке недвижимости США. Сразу два крупных американских агентства Freddie Mac и Fannie Mae, которые вместе обеспечивают выдачу почти половины кредитов на покупку жилья, оказались на грани банкротства. Затем рухнул седьмой по величине ипотечный банк Indymac Bank. Если раньше продавцы квартир на российском рынке успешно наращивали реализацию жилья через ипотеку, которую отечественные банки без проблем рефинансировали за рубежом, то теперь канал дешевых и "длинных" денег оказался перекрыт. В условиях дефицита ликвидности кредитно-финансовые учреждения, во-первых, ужесточили требования к заемщикам, а во-вторых, подняли процентные ставки по ипотечным кредитам. Уже весной банки стали ориентироваться только на "белую" зарплату клиентов, требуя от них предоставить справку о доходах по форме 2-НДФЛ, а некоторые распространили это требование и на поручителей. Повышение процентных ставок произошло на фоне роста стоимости недвижимости. В итоге за полгода средний размер ипотечных кредитов в Москве вырос со $150 000 до $220 000, в регионах - с $40 000 до $60 000.

Такая долговая ноша оказалась по карману лишь небольшому числу россиян. Даже успешным представителям среднего класса пришлось расстаться с мечтой улучшить жилищные условия при помощи ипотеки: в российской столице доля заемщиков, имеющих среднедушевой доход на каждого члена семьи менее $2 тыс., упала до 11%. По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), в июле 2008 г. доля сделок с применением ипотечных схем снизилась почти в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2007 г. на рынке недвижимости Москвы было совершено около 128 тыс. сделок, соответственно в месяц этот показатель составлял примерно 10,5 тыс.,- указывают эксперты гильдии. В июле прошлого года доля в 11% из этих сделок приходилась на сделки с применением ипотеки. В этом году, несмотря на то, что объем сделок на рынке несколько подрос, ипотека составляет лишь 4% от них. Из-за дороговизны ипотечных кредитов по всей России возрос их невозврат. В пяти субъектах федерации - Костромской и Ульяновской областях, в Ставропольском и Алтайском краях, а также в республике Алтай, количество так называемых "плохих" займов превысило десять процентов. По этой причине банки все чаще стали отказывать гражданам в выдаче кредитов и сейчас, по данным экспертов, в неблагополучных областях отрицательный ответ получает каждый третий желающий привлечь деньги на покупку квартиры. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), на конец второго квартала 2008 г. ипотека номинально фигурировала в товарной линейке 123 банков, однако в реальности кредиты выдавали не более трети этих финансовых учреждений.

Опрометчивое решение

Те банки, которые пока не отказались от ипотечных программ, продолжают проводить политику, направленную на повышение ставок. С 1 сентября сразу несколько крупных банков объявили о повышении процентов по ипотечным займам. В частности, на 0,5% до 12,2-14,95% подорожали кредиты "ВТБ 24". В банке "Абсолют" повышение по всем продуктам составило 0,5-1,5%. Еще раньше ставки подняли Сбербанк и Альфа-банк. Объявили о своих намерениях последовать общерыночной тенденции Росевробанк, первый чешско-российский банк и другие кредитные учреждения. Массовый рост ставок по ипотеке спровоцировало заявление Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объявившее о своем намерении с 15 сентября изменить подход к выкупу закладных и ценообразованию.

Согласно сообщению агентства, размер оплаты будет всецело зависеть от конъюнктуры. В том случае, если с момента выдачи кредита банком ставки на рынке возросли, АИЖК выкупит закладную дешевле номинала. При обратном сценарии - снижении ипотечных ставок - банк, напротив, получит премию. Кроме того, АИЖК меняет шкалу ипотечных кредитов, которые прежде выдавались по 9 фиксированным ставкам. С середины сентября кредиты будут предоставляться на основе сложной формулы, в которой учтут не только срок заимствования и первоначальный взнос, но и другие факторы риска, например, сумму кредита и регион.

Большинство аналитиков посчитали решение АИЖК и новое подорожание ипотечных кредитов для населения сигналами начавшегося кризиса в отечественной ипотечной системе. Банк России, который прежде не уделял достойного внимания ипотеке, встревожился и решил самостоятельно оценить его масштабы. Финансово-кредитные учреждения получили требования представить регулятору детальные отчеты по качеству выданных ссуд, объемам просроченной задолженности и источникам рефинансирования кредитных портфелей. После их анализа Банк России может принять решение о мерах, направленных на стабилизацию ситуации на рынке ипотечного кредитования. Однако пока прогнозы аналитиков неутешительны: в ближайшем будущем ипотека останется недоступной для подавляющего большинства (порядка 90%) россиян.