"Эффект богатства" вылечит экономику США

Восстановление мировой экономики не может начаться без восстановления потребительского спроса в США. А он напрямую зависит от стоимости жилья, которым владеют американцы. Поэтому ФРС скупает ипотечные бумаги, чтобы граждане стали богаче и начали больше тратить

Йель. 22 февраля. FINMARKET.RU - Председатель ФРС Бен Бернанке на одной из пресс-конференций объяснил, как работает количественно смягчение: покупая ипотечные бумаги, ФРС снижает ставки по ипотечным кредитам, что в итоге приводит к росту стоимости недвижимости, а также к удорожанию ценных бумаг. Активы населения увеличиваются в цене, люди становятся богаче, чувствуют себя увереннее и, в итоге, больше тратят. Это оживляет экономику и приводит к росту занятости. С боссом согласна и вице-председатель ФРС Джанет Йеллен.

Карл Кейси из Колледжа Уэллсли, Роберт Шиллер из Йельского университета и Джон Квиглей из Университета Калифорнии решили проверить гипотезу Бена Бернанке и узнать, как на самом деле связаны стоимость недвижимости, финансовые активы и потребительский спрос.

Разработкой этой темы экономисты занимаются с 2001 года. Их выводы доказывают правоту Бернанке: чем выше цена жилья американской семьи, тем больше она потребляет, причем наибольшее влияние на потребительский спрос оказывает именно рост или падение стоимости недвижимости, а не финансовых активов.

Экономисты использовали данные c 1975 года вплоть до второго квартала 2012 года - и это первое исследование, результаты которого основаны на посткризисной статистике. Пока такие данные есть только по экономике США, данные по другим странам ОЭСР появятся через год.

Гланый вывод ученых - связь стоимости недвижимости и потребительской уверенности есть и она усилилась в последние 10 лет. Падение стоимости недвижимости приводит к небольшому падению потребления в краткосрочной перспективе и к значительному в долгосрочной. Рост цен помогает оживить потребление.

Это дает повод для сдержанного оптимизма: ФРС, судя по всему, сможет ускорить экономику, используя "эффект богатства". В декабре индекс цен на недвижимость CoreLogic вырос на 0,4% к ноябрю и на 8,3% в годовом выражении - это самый большой рост за шесть лет. В ноябре 2012 года цены на недвижимость в 20 самых крупных городах США выросли на 5,52% в годовом выражении, согласно данным S&P/Case-Shiller.

Индекс потребительской уверенности Thomson Reuters/University of Michigan в феврале вырос до 76,3 против 73,8 в январе. Во многом это связано как раз с ростом цен на недвижимость и стоимости финансовых активов.

Почему дорогое жилье заставляет больше тратить

Давно доказано, что изменение стоимости финансовых активов связано с изменением тенденций в национальном потреблении. Причем эта зависимость четко прослеживается на любой статистике и является положительной, то есть чем дороже собственность, которой владеет человек, тем больше он тратит. Это и называется "эффект богатства".

Рост стоимости недвижимости оказывает такой же эффект на потребление. Причем за последние 10 лет он многократно усилился. Сказались инновации на финансовом рынке, например, секьюритизация ипотечных кредитов приводит к тому, что стоимость финансовых активов начинает зависить от стоимости жилой недвижимости.

Есть две точки зрения на связь стоимости недвижимости и потребления:

• Еесть теория, что дом - это одновременно актив и необходимый элемент обязательных расходов, в этом случае рост стоимости недвижимости не приводит к росту потребления. Это заблуждение и оно связано с психологией: мы видим, что цены на наш дом растут так же, как и на соседний, наше положение не меняется по сравнению с соседом, ведь никакого преимущества мы не получаем. Однако сам факт существования кредитов под залог недвижимости не оставляет камня на камне от этой теории.
• Еще один способ понять, почему же потребление растет по мере роста цен на недвижимость - это посмотреть на движение денежных средств. Подобную работу провел в 2007 году бывший глава ФРС Алан Гринспин: он изучил все потоки наличных денег и кредитов, которые связаны с недвижимостью с 1990 года. Во время бума на рынке недвижимости 2001-2005 годов ежегодно в среднем $700 млрд возникали на рынке недвижимости в виде кредитов под залог стоимости недвижимости, с помощью рефинансирования кредитов и их обналичивания, а также с помощью вторичной ипотеки (на одну и ту же собственностью берутся два ипотечных кредита).

Как рынок недвижимости обогатил американцев

С 2001 по 2005 годы стоимость недвижимости, которой напрямую владели домохозяйства, выросла на $10 трлн. Половина из этого пришлась на рост стоимости земли, а половина - на новые дома. В кризис американцы потеряли порядки $6 трлн от стоимости принадлежащей им недвижимости.

• Большую часть рассматриваемого периода экономика США показывала стабильный рост. Серьезная рецессия наступила лишь дважды: в начале 1980-х и в конце 2000-х годов.
• Стабильный рост экономики привел к тому, что цены на жилье с 1975 года почти никогда не снижались, за исключением последних нескольких лет.
• В США цены на недвижимость измеряют с помощь двух основных индексом - S&P Case Shiller (его можно рассчитать как в целом по США, так и для 10 или 20 крупных городов) и индекса FHFA, рассчитываемым Федеральным агентством по жилищному финансированию. Индекс FHFA ни разу не снижался в период 1975-2007 году.
• С конца 1990-х цены начали расти очень высокими темпами, вверх их толкали всеобщий оптимизм и доступные кредиты. Даже падение фондового рынка во время рецессии 2001 года их не остановило.
• В некоторых городах стоимость недвижимости утроилась в период бума. Цены в Майами выросли на 241%, в Лос-Анджелесе на 240%, а Вашингтоне - на 197%.
• Причем росли цены на самое дешевое жилье, ведь были существенно снижены требования к заемщикам и кредиты могли брать даже самые ненадежные заемщики.

Затем регионы, в которых раньше был бум, пережили крушение рынка. Яркий пример - Калифорния, там номинальные цены падали 20 кварталов подряд, обвал составил 14%. В Сан-Диего цены падали 24 квартала подряд и обвалились на 17%.

Летом 2007 года цены падали во всех крупных городских агломерациях США. Наибольшее падение фиксировалось там, где до этого цены росли быстрее всего: Майами, Лас-Вегас, Феникс.

Чем дороже недвижимость, тем больше потребление

В своей модели экономисты исследовали взаимозависимость между несколькими показателями:

• Индекс цен на недвижимость, который подсчитывают в Case Shiller.
• Для определения потребления они использовали данные розничных продаж - на них приходится примерно половина потребительских расходов. Тем не менее, данные могут искажаться, например, из-за туризма, в Неваде одни из самых высоких розничных продаж, что связано с притоком туристов в регион. Но более надежной статистики у них не было.
• Кроме того, они учли рост финансового благосостояния, а также рост доходов населения - вдруг не рост цен на недвижимость, а более высокие доходы заставили людей больше потреблять.

Модели, построенные экономистами, учитывали влияние всех этих факторов на рост потребления, а также различные эффекты, например, сезонность.

• Стоимость недвижимости оказывает значительное влияние на потребление: эластичность потребления по стоимости недвижимости колеблется в диапазоне 0,044-0,18. Это куда выше, чем фиксировалось ранее - это значит, что в последние годы влияние стоимости недвижимости на потребление выросло.
• Влияние финансового богатства на потребление меньше. Зависимость составляет всего 0,028-0,075. Значение этого фактора не выросло в последние годы.
• Даже с включением фактора дохода и различных эффектов вроде сезонности, именно стоимость недвижимости оказывает существенное влияние на потребление американцев. Причем влияние этого фактора в 2-3 раза больше, чем стоимость финансовых активов или богатство домохозяйства.

Этот результат подтвердил, что теория ФРС работает. Они проверили результаты с учетом временных лагов между ростом доходов и потреблением, с учетом периодичности уплаты налогов и даже изменений в тенденциях потребления. Вывод экономистов остается прежним: именно рост стоимости жилья и открывающиеся вместе с этим финансовые возможности в наибольшей степени влияют на потребление.

Хотя, конечно, стоит учесть, что многие потребители просто не знают, сколько стоят их активы, да и с условиями их ипотечных кредитов далеко не все знакомы. Поэтому авторы дополнили модель временными лагами между ростом финансового богатства и потреблением. Результаты не изменились.

При этом потребители по-разному реагируют на рост и падение цен на недвижимость: болезненное осознание того, что ваш дом подешевел, оказывает совсем иное воздействие, чем радость от того, что дом стал дороже, а значит у вас теперь есть больше финансовых возможностей.

Рост цен приводит к росту потребления, а падение цен - к снижению потребления, причем часто более значительному. Эластичность потребления по стоимости жилья на падающем рынке составляет 0,1, а на растущем - 0,32. Причем такая закономерность появилась лишь после 1999 года.