Цены на жилье бьют рекорд в период затишья

Прогнозы о том, что цены на квартиры стабилизируются и перестанут ползти вверх, не оправдались: рублевая стоимость жилья за первое полугодие выросла на 22,6%

Москва. 1 августа. INTERFAX.RU - В период летнего затишья цены на столичное жилье подобрались к очередному рекорду. По данным аналитического центра irn.ru, за прошлую неделю средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 0,5% и сейчас составляет $5973. Подобная динамика не вызывает сомнений, что на рынке недвижимости продолжает надуваться "пузырь": по мнению экспертов, московские квартиры переоценены как минимум в 1,5-2 раза. Однако предсказать, в какой момент этот пузырь лопнет и каким именно будет откат, на фоне высоких цен на нефть и системных проблем фондового рынка никто не берется.

Неожиданные результаты

Итоги первого полугодия оказались неожиданными для участников рынка недвижимости. В начале года большинство из них предсказывали, что поскольку платежеспособный спрос на столичное жилье уже исчерпан, то цены будут расти не более чем на процент инфляции. Однако этот прогноз не оправдался. Рублевая стоимость московских квартир за первое полугодие выросла на 22,6%, а в долларовом эквиваленте - почти на 30%, вплотную приблизившись к отметке $6000.

В лидерах подорожания по традиции оказались однокомнатные квартиры и жилье в старых домах 60-70 гг. постройки. С точки зрения географического положения наибольшим спросом пользовались "спальные" кварталы в пределах МКАД, а также микрорайоны за ее пределами. Журналисты нашли самую дорогую квартиру по цене $22 млн в Коробейниковом переулке в так называемой "Золотой миле" (стоимость 1 кв. м составляет $109 тыс.) и самую дешевую – $160 тыс. за 24 кв. м (стоимость 1 кв. м - $6667) в "убитой" пятиэтажке СВАО. При таком уровне цен от московского рынка оказались отрезаны не только малообеспеченные люди, но и представители среднего класса со среднедушевым доходом - $1,5-2 тысяч. "Для большинства граждан более-менее доступны только квартиры в Подмосковье, причем чаще всего на удалении порядка 20-30 км от МКАД", - отмечает руководитель irn.ru Олег Репченко.

Но и в Подмосковье цены на жилье существенно завышены. Согласно отчету Мособлстата, в июне 2008 г. средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов составила для застройщиков 25,1 тыс. руб., увеличившись всего на 3 тыс. руб. по сравнению с июнем 2007 года. Однако продается это жилье как минимум за 55-60 тыс. руб. за кв. м в среднем поясе Подмосковья (Голицыно, Ногинск, Подольск) и за 75-90 тыс. руб. за кв. м в ближнем (Красногорск, Балашиха).

Сверхдоходные покупатели

Очевидно, что в области спрос на квартиры подогревают москвичи, а в самой столице жители всех российских регионов, работающие в сверхдоходных отраслях. Высокая стоимость энергоресурсов обеспечивает постоянный приток в страну нефтедолларов, значительная часть которых продолжает оседать на рынке недвижимости Москвы, обеспечивая его рост и одновременно надувание "пузыря". Ведь каждому ясно, что квартира гостиничного типа с окнами на МКАД не может стоить столько же, сколько трехкомнатные апартаменты на средиземноморском побережье Испании.

Еще одним фактором, активно подталкивающим цены на жилье вверх, является дефицит предложения. По данным Росстата, в первом полугодии 2008 г. объем ввода жилья в Москве снизился аж на 50,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это значит, что вместо 2,357 млн кв. м, в столице с начала года было построено всего чуть больше 1млн кв. метров. Наиболее очевидной причиной провала рынка эксперты называют переориентацию стройкомплекса на строительство муниципального жилья. В этом году доля городских жилищных программ должна составить не менее 50% общего объема новостроек.

Справедливая цена

Если в начале года чиновники были полны оптимизма и не допускали возможности каких-либо потрясений на рынках, то сейчас тон их выступлений из оптимистичного стал осторожным и даже предостерегающим. "Никаких - ни банковских, ни бюджетных, ни валютных - кризисов у нас нет и в обозримой перспективе быть не может. Потому что фундаментальные макроэкономические, финансовые, денежно-кредитные основы развития качественные и надежные", - заявлял в конце февраля 2008 г., накануне президентских выборов, первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев.

Спустя шесть месяцев тот же самый чиновник предсказывает риски сдувания "пузырей" на рынке недвижимости, фондовом рынке и нефтяном в результате воздействия финансового кризиса. "Принципиальная для нас проблема - как будет складываться ситуация на сырьевых рынках, прежде всего нефтяном. (…) Если справедливо утверждение о "пузыре", то эта проблема может нас сильно затронуть, так как неизбежен резкий скачок цен на нефть вниз", - рассуждает Улюкаев в интервью газете "Известия2, опубликованном на этой неделе.

Очевидно, что цена на нефть является ключевым индикатором в том числе и для рынка недвижимости. Большинство экспертов сходятся во мнении, что дорогая нефть обеспечит его устойчивый рост по окончании отпускного сезона. По мнению профессора кафедры "Экономика и управление городским строительством" Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова Геннадия Стерника, к декабрю текущего года средняя стоимость жилья в Москве превысит $8 тыс.за кв. метр. Олег Репченко прогнозируют, что рынок начнет падать при исчерпании спекулятивного спроса, когда большая часть инвестиционных покупателей начнет фиксировать прибыль. По оценке эксперта, экономически обоснованная стоимость московских квартир составляет $3-4 тыс за кв. метр.