Банкиры обещают не мучить

Ипотека остается дорогой, падения ставок ожидать не стоит. При этом рынок бурно растет, а кредиты "мельчают": их берут малообеспеченные семьи и те, кто хочет обменять квартиру с доплатой

Москва. 11 апреля. FINMARKET.RU - Ставки на ипотечные кредиты в России вряд ли будут снижаться, признают банкиры. Для клиентов это по-прежнему дорогое удовольствие, но, как уверяют крупные банки, оно больше не связано с унижениями (для тех, кто уже получил кредит). Банкиры говорят, что изменили концепцию своего отношения к заемщикам: они не хотят выдавливать из них последние деньги на оплату кредита, а заинтересованы в построение длительных отношений с клиентом.

Кризис изменил рынок ипотеки: банки стали более требовательны к потенциальным заемщикам, да и сами желающие взять кредит более четко оценивают свои риски. Участники круглого стола по проблеме доступности ипотеки в России, организованного "Росбанком", описали примерный портрет ипотечного заемщика:

• Как правило это мужчина в возрасте 30-40 лет с доходом меньше 50 000 рублей. Банк не может выдать ему большой кредит - обычно дают 1-1,5 млн руб (в среднем по рынку - 1,37 млн руб), количество таких "маленьких" кредитов за прошлый год выросло почти в два раза.
• Люди с доходами 100-200 000 рублей приходят за ипотечными кредитами реже, утверждает Игорь Антонов, заместитель председателя правления "Росбанка", - их доля в портфеле банка всего 25%.
• Часто за ипотечным кредитом обращаются молодые семьи: обычно инициатором становится женщина, часто находящаяся в декрете, она узнает условия получения кредита, который затем на себя берет ее муж. Юрий Никитчук из девелоперской компании "Мортон" отметил, что иногда первым взносом по кредиту становится материнский капитал - 360-370 000 достаточно для первого взноса по кредиту 1-1,5 млн руб.
• В Москве средний размер ипотечного кредита больше - 3,5-4 млн руб. Правда, полностью покупку квартиры в Москве такой ипотечный кредит покрыть не сможет, уточняет Лев Плецельман, возглавляющий ипотечную службу "Инком Недвижимости". Но именно в Москве ипотека стала реальным способом "улучшения жилищной ситуации", говорит Плецельман.
• В Москве ипотеку используют часто не для покупки первой квартиры, а для увеличения жилплощади или расселения семьи. На такие сделки в Москве приходится 70% ипотечных кредитов.
• Плецельман поясняет, что в этих случаях владельцы хорошо оценивают условия продажи квартиры и свое финансовое состояние. Это как правило грамотные самостоятельно зарабатывающие деньги люди. "Они предпочитают двигаться небольшими шагами и постепенно улучшают свои жилищные условия", - поясняет эксперт.

• Эксперт прогнозирует, что жители регионов скоро будут копировать опыт москвичей.

В целом по России, с помощью ипотеки заключается 17,6% сделок на рынке жилой недвижимости. В Москве этот показатель выше - 18,2%, а в Московской области - 24%, по данным АИЖК. В прошлом году рынок ипотеки рос докризисными темпами: было выдано почти в два раза больше кредитов в денежном выражении, и в 1,7 раза - по количеству. И в "Росбанке", и в АИЖК прогнозирует в этом году рост на 40%.

Рынок ипотеки сейчас, скорее, рынок клиента, считают банкиры и риэлторы. Но получить им кредит тяжело.

1. Заемщик должен выплатить первый взнос в размере 30% от кредита - таково "золотое правило" рынка во всех странах. Анна Любимцева из "АИЖК", правда, признала, что это правило часто нарушается, банки просят меньшую сумму или не просят ее вовсе. Но в этом случае перед заемщиком могут поставить другие сложно выполнимые требования: дополнительный залог под недвижимость, дополнительные документы и поручительства, а ставка по таким кредитам будет намного выше. Риски банка при этом могут быть снижены с помощью системы страхования.

2. Кредит не выдадут для покупки квартиры в доме, который еще не построен. Обычно его дают, если построено 3-4 этажа, а некоторые банки перестраховываются и ждут, когда будет 6-7 этажей. Игорь Антонов полагает, что сказался опыт 2008-2009 годов, когда из-за финансового кризиса многие дома так и не были достроены, а сами девелоперы разорились. "Кризис многому научил банковское сообщество, - уверен Антонов. - В первой 10 или даже 20ке нет банков, кредитующих покупку жилья на стадии котлована".

3. Заемщик должен документально подтвердить свои доходы. Около 30% обратившихся за кредитом жалуются, что не могут предоставить необходимые справки - они не получают зарплату "в белую" , уточнила Любимцева.

4. Доходы населения растут медленнее цен на недвижимость. Из-за этого люди выбирают квартиры худшего качества, чем они бы хотели. Дорогих кредитов - в 2,5-5 млн рублей - на рынке становится все меньше.

Снижения ставок по ипотечным кредитам в этом году ждать не стоит, хотя маловероятно и подорожание. Игорь Антонов приводит простую калькуляцию: в среднем банки привлекают депозиты в рублях под 8,5% годовых, небольшие банки - под 10-12%. К этому стоит прибавить административные расходы и зарплаты сотрудников, а также траты на управление рисками. Выйти на 6%, которые запланированы правительством, банки не могут физически, уверен Антонов. Тем не менее, брать ипотечные кредиты под залог недвижимости все равно более выгодно, чем потребительские кредиты, напоминает он.

Проблема излишней нагрузки на заемщиков обсуждалась на саммите G20: в рамках организации будут выпущены специальные рекомендации для центробанков, которые позволят снизить нагрузку. Любимцева поясняет, что в мире есть стандарт расходов домохозяйств: 30% годового дохода должно сберегаться, 30% - уходить на уплату кредитов, а остальное - на потребление. Именно к этому идеалу должны стремиться регуляторы и банки.

Но на практике это трудно достижимо: до кризиса на выплату ипотечных кредитов во многих странах уходило до 90% дохода заемщика. Сейчас банки настроены на гармонизацию отношений с клиентом. Для клиентов "Росбанка", например, ипотека служит "якорем": они приходят в банк за новыми кредитам и другими услугами. Чтобы не создавать потенциально конфликтную ситуацию с клиентом, в банке введено правило: если доходы заемщика менее 100 000 рублей, то он выплачивает в год половину из них по ипотеке. Если доходы больше, то и доля выплат растет. Правило, о котором говорила Любимцева, таким образом не соблюдается.

Ипотечный кризис по примеру американского России не угрожает - доля просроченной задолженности растет медленно. В основном это кредиты, которые были получены до кризиса, часто валютные, которые банки не успели списать. В январе традиционно выросла "техническая просрочка", - задержка выплат более 30 дней из-за каникул и поездок клиентов.