Здания без инвесторов

Рынок коммерческой недвижимости стал одной из главных жертв кризиса. Соответственно, приток инвестиций в этот сегмент практически иссяк и начнет возвращаться только к концу года. В настоящее время потенциальным инвесторам наиболее интересны ликвидные офисные и торговые объекты, а также сегмент гостиничной недвижимости

Москва. 11 февраля. IFX.RU - Рынок коммерческой недвижимости стал одной и самых пострадавших отраслей в кризис, и начнет восстанавливаться еще не скоро - только ближе к концу 2010 года в этот сегмент станут возвращаться инвесторы. Такой прогноз делают эксперты Knight Frank, подготовившие обзор рынка за прошлый год.

До начала острой фазы мирового кризиса (до осени-2008) инвестирование в коммерческую недвижимость в России было преимущественно краткосрочным и спекулятивным, реже - это были стратегические долгосрочные инвестиции, говорится в обзоре Knight Frank.

К концу 2009 года инвестиции в коммерческую недвижимость - это, прежде всего, поиск возможностей извлечения дивидендов из текущего состояния рынка. Это могут быть как инвестиции в недооцененные активы, так и покупка помещений для собственного использования с целью снижения рисков по расходам на аренду.

Девелоперы с кредитами и без

Кризис практически лишил девелоперов кредитных ресурсов, тогда как до кризиса рынок коммерческой недвижимости развивался преимущественно за счет заемных средств. В 2009 году участникам рынка стало крайне сложно привлечь заемный капитал под объекты недвижимости: снизилось общее предложение кредитных ресурсов, ужесточились условия кредитования.

К примеру, если в середине 2008 года иностранные банки предлагали кредитные ресурсы на рефинансирование 70-80% рыночной стоимости действующих объектов (коэффициент Loan-to-Value) по ставке примерно LIBOR + 3-3,5%, то к середине 2009 года- единичные предложения от иностранных банков предполагали рефинансирование около 40-50% стоимости объекта по ставке LIBOR + 8-12%.

В результате, договориться с банками о финансировании или о реструктуризации долга удалось лишь "немногим избранным". В числе счастливчиков оказались, к примеру: контролируемая Олегом Дерипаской компания "Главстрой", которая договорилась с ВТБ о реструктуризации долга на 3,2 млрд рублей; Mirax Group, согласовавшая с "Альфа-Банком" реструктуризацию долга в $250 млн (примерно 7,6 млрд рублей по текущему курсу). MosCityGroup, принадлежащая девелоперу Павлу Фуксу, сумела договориться с ВТБ о финансирование затрат на достройку башни Imperia Tower в ММДЦ "Москва-Сити" на 4,5 млрд рублей.

В общем, тех, кто нашел общий язык с банками, было не много. Многие были вынуждены отложить реализацию проектов, находящихся на ранних стадиях девелопмента, приостановить строительство наиболее капиталоемких.

Получила широкое распространение тенденция к оптимизации концепций проектов, их пересмотру в целях максимального снижения рисков и адаптации к реалиям рынка. Самым знаковым и амбициозным проектом, от которого пришлось отказаться из-за кризиса, пожалуй, можно назвать башню "Россия" в ММДЦ "Москва-Сити", которая могла бы стать самым высоким зданием в Европе.

Котировки возвращаются

Между тем, уже в марте-апреле 2009 г. начался процесс постепенной стабилизации ситуации в мировой финансово-экономической системе.

На этом фоне наметилось частичное возвращение капиталов в реальную экономику, и основные фондовые индексы пошли вверх. В том числе наметился рост котировок компаний-участников рынка недвижимости, которые в конце 2008 года упали в десятки раз. Одновременно активизировался процесс реструктуризации проблемной задолженности застройщиков перед кредиторами, который продолжается и в настоящее время.

Так, наибольший рост на Лондонской бирже за прошлый год показали акции девелопера R.G.I. International (занимается строительством элитной недвижимости в центре Москвы, глава и крупнейший акционер - Борис Кузинец), ее акции выросли за год в 6 раз.

Пятикратного роста цен на акции за прошлый год добилась "Система-Галс". Котировки MirLand Development (компания, подконтрольная израильским бизнесменам, реализует в РФ проекты по строительству коммерческой и жилой недвижимости) выросли примерно в 4,4 раза; котировки ГК "ПИК" - примерно в 3,8 раза.

Кто покупает недвижимость в кризис?

В конце 2008 - начале 2009 гг. при отсутствии каких-либо позитивных сигналов о ситуации в мировой экономике и на фоне продолжающегося снижения операционных доходов от объектов недвижимости говорить о перспективах рынка недвижимости в позитивном ключе было, по меньшей мере, неуместно.

Таким образом, базовые стимулы для совершения инвестиционных покупок фактически перестали работать. В результате, объекты коммерческой недвижимости в России стали не интересными для иностранных институциональных инвесторов, сделок с участием которых в прошлом году фактически не было. Некоторые иностранные инвесторы и вовсе предпочли выйти из российских проектов.

Тем не менее, небольшой покупательских спрос на рынке недвижимости все же сохранился, а в качестве основных его драйверов стали выступать новые факторы.

В первой половине 2009 года потенциальные покупатели активизировались в поиске так называемые "distressed-assets", ожидая что из-за финансовых затруднений собственники будут вынуждены продавать качественные объекты по явно заниженным ценам. Однако таких активов на рынке фактически так и не появилось, но приобретать их могли только

Некоторые компании-арендаторы, у которых, сохранилась потребность в расширении бизнеса, использовали существующие "благодаря" кризису возможности приобрести объекты в собственность по привлекательным ценам. Более того, такие возможности будут сохраняться, как минимум, и в первой половине 2010-го.

В целом на российском рынке преобладают отечественные компании и банковские структуры, тогда как снизившаяся с началом кризиса активность иностранных инвесторов и финансовых организаций остается на очень низком уровне.

Скромные инвестиции

В офисном сегменте спрос на коммерческие площади со стороны конечных пользователей остается довольно слабым. Например, если до кризиса на момент ввода в эксплуатацию многие объекты в Москве были уже заполнены арендаторами на 30-60%, сейчас поглощение площадей занимает не менее 6-12 месяцев уже после ввода объекта в эксплуатацию. Активно продолжается процесс пересогласования условий по договорам аренды, чему способствует высокая доля вакантных площадей - более 20%. Поэтому на протяжении большей части 2010 г. аналитики не ожидают заметного оживления и роста расценок на рынке офисной недвижимости.

Складская недвижимость получила бурное развитие буквально в последние год-два перед кризисом. При этом большинство проектов новых складских комплексов строились по западным аналогам с ориентацией на крупных логистических операторов и с учетом прогнозировавшегося ими роста грузоперевозок.

Однако в России на данном этапе значительную часть рынка все еще занимают мелкие компании, предпочитающие самостоятельно контролировать весь процесс логистики, вследствие чего существует спрос на небольшие складские площади. Таким образом, вышедшие на рынок за последние годы складские комплексы не достаточно соответствуют нынешнему спросу.

Кроме того, высокая себестоимость строительства в 2006-2008 гг. и необходимость сегодня расплачиваться с кредиторами не позволяет собственникам существенно снижать арендные ставки и, тем самым, привлекать новых арендаторов. В результате, на данном этапе развития рынка складская недвижимость в меньшей степени интересна институциональным инвесторам.

В то же время, в долгосрочной перспективе складской сегмент в России имеет очень высокий потенциал - уровень обеспеченности современными складскими помещениями в нашей стране в десятки раз ниже, чем на западных рынках, подчеркивают эксперты

Рынок торговой недвижимости Москвы пострадал в меньшей степени. Вместе с тем и здесь ставки аренды снизились по сравнению с пиковыми значениями 2008 года на 20-40%. Уровень вакантных помещений в целом по рынку составляет примерно 5-7%. Поэтому успешные торговые центры, являясь источниками стабильного дохода, практически не выставляются собственниками на продажу. Что касается региональных рынков, то там ситуация гораздо более сложная - в некоторых городах доля вакантных площадей достигает 15-20%, сроки экспозиции - более 6 месяцев. Соответственно, торговые объекты на таких рынках не вызывают большого интереса у инвесторов.

А вот гостиничные проекты пользуются все большей популярностью у инвесторов. В докризисные годы по сравнению с другими сегментами рынка гостиничная недвижимость развивалась относительно менее динамично а силу ряда причин (длительные сроки окупаемости, высокие требования к инфраструктуре, отделке и местоположению). На данном этапе, несмотря на произошедшую коррекцию показателей, сохраняется общий дефицит современного номерного фонда как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в региональных городах. Гостиничный сегмент обладает значительным потенциалом развития в России и может стать источником стабильного дохода для инвестора на длительную перспективу.

"Таким образом, значительного подъема на рынке инвестиций в недвижимость в 2010 году мы не ожидаем", - резюмируют аналитики Knight Frank. При сохранении поступательной динамики в развитии экономики, возобновлении роста деловой активности можно рассчитывать на постепенную активизацию институциональных инвесторов ближе к концу текущего года.