Лицо квадратного метра

Московский рынок новостроек ощутил рост интереса покупателей. Жилые квадратные метры в столичном регионе продолжают дешеветь, банки постепенно реанимируют ипотечные программы, а следом возросло и число реальных сделок. Эксперты говорят о формировании новой "экономной" модели спроса и не ждут серьезных корректировок цен до конца года

Москва. 5 октября. IFX.RU - Рынок жилых столичных квадратных метров замедлил падение, в некоторые периоды даже наблюдается краткосрочная стабилизация цен. Покупатели жилья на фоне оживления ипотечного кредитования начинают потихоньку активизироваться, тем самым давая повод зафиксировать постепенное возвращение спроса на рынок жилья в Московском регионе. Вслед за возвращающимся спросом растет и число реальных сделок. Чтобы вновь не увидеть заоблачных цен, надо строить, строить и строить.

Спрос подтянул реальные сделки

Москва и Московская область показывают спрос на квадратные метры в новостройках. В агентстве недвижимости "Миан" отмечают, что спрос на возводимое московское жилье в сентябре увеличился еще почти на 5%, в Подмосковье - сохранился на уровне августа. Таким образом, относительно начала отпускного периода, интерес к новостройкам столичного региона возрос на 10-20%, по сравнению с началом года - на 25-30%, подсчитывают в агентстве.

Причем, что важно для рынка, положительную динамику демонстрирует не только спрос, но и реальные сделки. По итогам сентября их количество выросло на 10%.

Как отмечается в обзоре "Миан", дополнительным стимулирующим фактором для покупателей послужило оживление рынка ипотеки. За последние 2-3 месяца большинство банков, реализующие собственные ипотечные программы, возобновили кредитование новостроек. Основными условиями при получении займа в настоящее время являются:

• залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру
• высокая стадия готовности дома (не ниже 60%)
• первоначальный взнос 40-50%
• положительное кредитное досье

Кроме того, многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов. Основные изменения параметров кредитования отмечены в Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Московском кредитном банке, банке Дельта Кредит, ОТП-банке, Абсолют банке и ряде других.

Банки возвращаются

В июле Московский кредитный банк объявил, что вернулся на рынок первичной ипотеки. Банк ввел программу ипотечного кредитования на приобретение квартир/таунхаусов в строящихся домах. Как говорится в сообщении банка, кредиты предоставляются на покупку квартир в домах, возведение которых регламентировано и оформлено в соответствии с законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Процентные ставки составляли 22-26% годовых для рублевых кредитов и 14-16% - для валютных. А 1 октября банк снизил ставки по ипотечным кредитам. Теперь МКБ предлагает кредиты на вторичном рынке жилья по ставкам 10-12% годовых в рублях и 9-11% - в евро и долларах в зависимости от срока кредита. Кредиты на квартиры в новостройках выдаются по ставкам 15-17% годовых в рублях и 11-13% в валюте. Таким образом, снижение ставок по кредитам на жилье составило 2-4 процентных пункта по валютным кредитам и 3-6 процентных пунктов по рублевым в зависимости от программы кредитования.

Газпромбанк также снизил процентные ставки по программам ипотечного кредитования .Так, по программам приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости ставки снижены в среднем на 1% в рублях и долларах США, по программе приобретения квартир в строящихся жилых домах - на 1,5-2% в рублях РФ и на 1% в долларах США.

Банк Москвы в сентябре улучшил параметры ипотечного кредитования. Так, с 1 октября ставки по ипотеке в рублях снижена на 6 п.п. до 16,5% годовых, в долларах - на 3,5 п.п. до 12,5% годовых, в евро - на 4,5 п.п. до 12% годовых.

В сентябре Связь-Банк приступил к выдаче ипотечных кредитов в рамках стартовавшей программы ипотечного кредитования. Правда кредиты предоставляются на приобретение квартир и индивидуальных жилых домов на вторичном рынке жилья. Средняя процентная ставка составляет 16,5%.

Отметим, что ставки далеки от тех уровней, о которых мечтают власти. Так, президент РФ Дмитрий Медведев мечтает о кредитах под 6-7% годовых, но осознает, что это вряд ли достижимо в ближайшие 2 года.

Квадраты все еще дешевеют

Получается, что банки постепенно поворачиваются лицом к заемщикам. Правда, за время отсутствия массового кредитования успели сформироваться новые потребительские предпочтения покупателей. Они ищут новое жилье по адекватным ценам и находят его в сегменте "эконом-класса". По данным "Миан", именно в этом сегменте сейчас осуществляется около 85% сделок (в прошлом году в этом же периоде показатель не превышал 55%).

Предложение пытается соответствовать изменившемуся спросу. За последний квартал доля объектов эконом-класса в столице увеличилась почти на 15% и на сегодняшний день составляет около 65%. В Московской области за последний месяц количество предлагаемых новостроек увеличилось еще на 3% (рост по сравнению с началом года - около 30%).

Но несмотря на постепенно возрастающий спрос, итоги сентября не оказались утешительными для большинства продавцов жилья. Квадратный метр в сентябре продемонстрировал очередное снижение и хотя темпы падения цен на порядок ниже предыдущих месяцев, отрицательная ценовая динамика пока остается фактом для столичного рынка недвижимости, указывают в агентстве недвижимости Doki.

С начала года цены на столичные новостройки снизились в среднем на 7,9%, подтверждают тенденцию снижения цен с цифрами в руках в агентстве "Миан". По данным, публикуемых в официальных прейскурантах строительных компаний, наименьшей корректировке (-7,0%) подвергся самый стабильный элитный сегмент, в большей степени подешевели объекты массового спроса (-8,2%).

Средняя стоимость кв. м возводимого в Москве жилья в сентябре снизилась на 1,6% и составила 151,2 тыс. руб. В меньшей степени подешевело наиболее востребованное жилье эконом-класса: на 1,4% до 108,9 тыс. руб. за кв.м. Стоимость новостроек бизнес-сегмента снизилась на 1,8% (156,8 тыс. руб. за кв.м), элитных объектов - на 2,2% (494,6 тыс. руб. за кв.м).

В Подмосковье по сравнению с началом года возводимое в области жилье в среднем подешевело на 6,5%. Средняя стоимость кв.м новостроек в сентябре сохранилась на уровне предыдущего месяца - 69,4 тыс. руб. за кв.м. Причем ценовая корректировка была присуща подмосковному рынку во всех территориальных секторах, но наиболее заметно коснулась районов, расположенных в непосредственной близости от МКАД, где в докризисный период наблюдался наиболее интенсивный ценовой прирост.

Агентство Doki оперирует долларовыми ценами и сентябрьское снижение "эконом-класса" оказывается не столь впечатляющим, как в рублевых от "Миан". По их данным, новостройки эконом-класса в сентябре стоили в среднем $3469 за квадратный метр, что на 0,3% меньше по сравнению с августом. Правда предложение квартир в этом классе выросло на 1,6%.

В бизнес-классе квадратный метр на первичном рынке стоил в среднем $5848 (-0,2%). Элитные новостройки подешевели в сентябре на 1,6% до $14899 за квадратный метр.

В компании Blackwood утверждают, что в сентябре средняя долларовая цена на элитные новостройки составила $16 600 за кв. м, рублевая - 499,7 тыс. руб. за кв. м. По итогам сентября долларовые цены выросли на 1,8%, рублевые в свою очередь снизились на 3%. В целом за год кризиса элитные новостройки Москве подешевели на 19% в долларах и на 3,5% в рублях.

Вторичный рынок жилья также демонстрирует снижение цен. Поданным Doki, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы в эконом-классе составила по итогам сентября $3567. По отношению к августу, квадрат подешевел на 0,8%. Предложение квартир эконом-класса за месяц увеличилось на 0,4%. В бизнес-классе метр остановился на отметке в $6249, снижение за месяц достигло 0,4%. Предложение в этом классе увеличилось на 1,8% до 9,45 тыс. квартир. Элитные квартиры подешевели в сентябре до $12677 (-0,6%). Количество дорогих квартир в продаже возросло до 12,7 тыс. объектов (+0,9%).

Оптимальная цена

Цены на столичные новостройки вплоть до конца года, вероятнее всего, останутся на достигнутом уровне. Однако не исключено, что отложенный спрос, который постепенно возвращается на рынок и удорожание по мере готовности объектов будут время от времени подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим уровень инфляции, отмечается в обзоре агентства "Миан".

С этим согласен и руководитель Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы Владимир Ресин. Он считает, что цены на жилье, которые установились на настоящий момент, оптимальны, они соответствуют экономической ситуации. "И они доступны людям, квартиры снова начали покупать", - сказал он в интервью "Ведомостям".

В то же время он не стал делать прогнозы относительно того, что будет с ценами на жилье. По словам В.Ресина, "говорить, что цены будут расти или падать, - неблагодарное дело, наверняка этого не знает никто". Как подчеркнул руководитель стройкомплекса столицы, сейчас задача - увеличивать темпы и объемы строительства. "А чем больше будут покупать, тем больше возможности строить и, соответственно, снижать цену", - добавил он.

Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что в ближайшее время существенных корректировок рынка происходить не будет. По мнению аналитиков Blackwood, наиболее вероятна стабилизация до конца 2009 г., с традиционным сезонным спадом в декабре-январе, и восстановление тенденций роста на рынке в начале 2010 г.

Надо строить

Есть еще один драйвер роста цен - дефицит. Чтобы не вернуться к докризисным ценовым уровням квадратных метров, необходимо как можно больше строить. Как считает В.Ресин, если Москва будет строить меньше, то город задохнется от высоких цен на жилье. При сокращении жилищного строительства будем накапливаться отложенный спрос.

По его словам, в этом году город выйдет на строительство 3 млн кв. м жилья, из них около 1 млн кв. м - социального. Такие же объемы горзаказа планируются и на следующий год. Однако главный резерв В.Ресин видит в инвестиционных программах. По его словам, потенциально интересных для инвесторов программ только по жилью у города сейчас на 12 млн кв. м.

Между тем, по оценке "Миан", в завершившемся сентябре в Москве, в виду приостановки реализации почти 40% строительных проектов, продолжилась тенденция сокращения объема предложения новостроек. По сравнению с предыдущим месяцем количество адресов (как и число свободных квартир), выведенных на продажу, сократилось еще на 2-2,5% и в настоящее время почти на 10% ниже по сравнению с началом года. Эксперты не исключают, что исходя из нынешних реалий, в текущем году ввод жилья в Москве упадет минимум на 10%, а, скорее всего на 30%.